第21集 房产投资视同销售计税到底在哪个点
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最好的税收筹划就是用足用好税收政策。【梁红讲税】每周为您解读企业所得税法精髓与运用,围绕收入、成本费用、优惠政策,帮助你解决工作中的疑惑,有效防控税收风险引领实操。

房产投资视同销售计税到底在哪个点

大家好!我是秦梁红,欢迎收听梁红讲税今天我与大家一起分享的问题是,一位名叫雁南飞的微信朋友通过微信给我提出的问题——我公司是房地产企业增值税一般纳税人,2016年7月1日将(该项目立项时间为2016年4月30日之前)自己开发建造的一栋成本价600万元的别墅出租给某单位A用于办公,取得租金60万,2016年12月1日决定将此别墅以出资方式与A公司共同经营会所,已经签订出资合同并办理工商登记,别墅市价1050万元但没有办理产权过户登记手续,未进行任何会计处理,请问2016年企业所得税汇缴存在税务风险吗?

雁南飞同学提出的这个问题,我们先来看看税收政策是如何规定的:

一、《企业所得税法实施条例》第二十五条 企业发生非货币性资产交换,以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的,应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务。

二、《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》 国税函[2008]828号规定:视同销售应按照以下原则执行:1.资产所有权属在形式和实质上未发生改变,可作为内部处置资产,不视同销售确认收入。具体情形如下(除将资产转移至境外以外):(3)改变资产用途(如,自建商品房转为自用或经营);

因此,贵公司2016年7月1日将自己开发建造的一栋别墅出租给某单位A用于办公,取得租金60万在会计上计入其他业务收入,由于该房地产的所有权属未从贵公司转移出去,其隐含增值未得到实现,无需缴纳企业所得税。

三、国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发[2009]31号)第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。

根据以上规定,2016年12月1日决定将此别墅以出资方式与A公司共同经营会所,已经签订出资合同,并办理了认缴资金登记,虽然未来得及办理产权转移,但该别墅的使用权属已经从贵公司转移出去,资产的隐含增值应该得到实现,因此应当视同销售。该资产以成本为600万元,市场公允价值为1050万元。会计上处理,借:长期股权投资1050万, 贷:主营业务收入 1000 应交税费-应交增值税(销项税额)50  同时,结转成本借:主营业务成本600  贷:开发产品600万

四、《国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2015年第33号)的规定:实行查账征收的居民企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得,可自确认非货币性资产转让收入年度起不超过连续5个纳税年度的期间内,分期均匀计入相应年度的应纳税所得额,按规定计算缴纳企业所得税。

因此,贵公司2016年企业所得税汇算清缴时,对调增的应纳税所得额400万可以分5年计入当年的应纳税所得额,按规定计算缴纳企业所得税。

今天的梁红讲税就到这里,我们下期再见!

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