第15讲 企业接受抵债的房产该如何谋划

2016年5月1日全面推开“营改增”,其间征纳双方就增值税的发票开具、进项税额、销项税额、税率适用、税额计算以及纳税申报等相关争议问题不断出现。【税客争鸣】就增值税有关问题从理论探讨到实务操作、案例剖析等,展开全面、系统、深入阐述,以期帮助广大财税人员科学、合理、有效用好税收政策,掌控涉税风险。

企业接受抵债的房产该如何谋划

【本期提示】对于接受抵债的房产,接收方企业到底是作为固定资产还是存货抑或其他资产对企业较为合理或更有利?

【问题由来】某建筑安装企业来电咨询,该企业接收某房地产开发企业以房产抵作建筑工程款,且该企业管理层已决定随时将该房产用于出售,作为抵债的房产是作为固定资产还是作为库存商品处理?或者作为投资性房地产处理?究竟哪种处理更好?

【问题分析】

一、会计政策分析

《企业会计准则—固定资产》新旧准则以及《小企业会计准则》变化如下:

原准则
新准则
小企业会计准则
固定资产,是指同时具有以下特征的有形资产:(1)为生产商品、提供劳务,出租或经营管理需要而持有的;(2)使用年限超过一年;(3)单位价值较高。
固定资产,是指同时具有下列特征的有形资产:(1)为生产商品,提供劳务,出租或经营管理而持有的;(2)使用寿命超一个会计年度。

小企业为生产产品、提供劳务、出租或经营管理而持有的,使用寿命超过1年的有形资产。

备注:1、不再强调单位价值较高。这一修改将更多的判断自主权交给企业。更有利于发挥企业管理资产的能动性。
      2、使用时间要求发生了变化。新准则将固定资产的使用寿命由原来的“超过一年”变更为“超过一个会计年度”。
      3、固定资产核算范围发生了变化。作为投资性房地产的不动产,适用《企业会计准则第3号—投资性房地产》;生产性生物资产则适用《企业会计准则第5号---生物资产》。
      4、执行《小企业会计准则》的企业,不存在投资性房地产。

二、税收政策分析

增值税、企业所得税政策中的规定:

增值税政策中的固定资产
企业所得税政策中的固定资产
固定资产,是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等。
不动产是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产,包括建筑物、构筑物和其他土地附着物。
纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产,均属于不动产在建工程。
非增值税应税项目,是指提供非增值税应税劳务、转让无形资产、销售不动产和不动产在建工程。
固定资产,是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的非货币性资产,包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。
备注:1、企业所得税政策中的固定资产包含增值税政策中的固定资产以及非增值税应税项目(营改增后已取消此名词)
      2、税收政策中均未对固定资产单位价值作规定,也不存在投资性房地产。