第8期 转让非自建不动产谨慎选择适用方法,给力又节税
二手房税收系列四

国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第14号)自2016年5月1日起施行,适用于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目外的所有转让不动产,其中有关转让2016年4月30日前后取得的非自建不动产如何计征增值税有几种方法可供选择,如方法得当,给力又节税。

政策依据:

1、国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第14号)

2、财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知(财税[2016]36号

执行时间:自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点。

主要税政有五:

一是一般纳税人转让其2016年4月30日前取得非自建不动产,可以选择适用简易计税方法计税,以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。

二是一般纳税人转让其2016年4月30日前取得非自建不动产,选择适用一般计税方法计税的,应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款;以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额,向机构所在地主管国税机关申报纳税。

三是一般纳税人转让其2016年5月1日后取得非自建不动产,适用一般计税方法,纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款;以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额,向机构所在地主管国税机关申报纳税。

四是小规模纳税人转让其取得非自建不动产,以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。

五是个人转让其购买的住房,按照有关规定全额缴纳增值税或差额缴纳增值税。

原文解读:

以增值税一般纳税人转让其2016年4月30日前非自建的不动产为例。

某公司是增值税一般纳税人,2017年3月10日转让其2013年6月份购买的写字楼一层,取得价款4000万元,该写字楼作价2000万元,取得合法有效凭证,可扣除进项税额30万元。增值税有两种方法可供选择:

选择一般计税方法

向不动产所在地地税机关预缴增值税=(4000-2000)÷(1+5%)×5%=95.24(万元)

向机构所在地国税机关补申报增值税=4000÷(1+11%)×11%-进项税额-预缴增值税=396.40-30-95.24=271.16(万元)

选择简易计税方法

应纳增值税=(4000-2000)÷(1+5%)×5%=95.24(万元)

很明显,选择简易计税方法给力又节税

小结:以本案为例,对于2016年4月30日前非自建的不动产,采用一般计税方法虽然可扣除进项税额,但税负仍然较重,究其原因是因为一是以全部价款和价外费用为销售额,二是可扣除的进项税额较少。而选择采用简易计税方法,是以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,税负较轻。