11期 营改增中不动产分期抵扣知识大放送
二手房税收系列七

本期提示:国家税务总局制定了《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》国家税务总局公告2016 年第15 号,以下简称“公告”)自2016年5月1日起施行。“公告”明确增值税一般纳税人(以下称纳税人)2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产,以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程,其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%。笔者对有关不动产分期抵扣涉税政策进行了梳理,有以下几个方面供纳税人参考。

税政概览:

不动产进项税额分期抵扣要掌握好以下“三可、三不”:

(一)2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产,其进项税额可以分期抵扣;

(二)2016年5月1日后发生的不动产在建工程,其进项税额以分期抵扣;

(三)2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务,用于新建不动产,或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的,其进项税额可以分期抵扣;

(四)房地产开发企业自行开发的房地产项目,融资租入的不动产,以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物,其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定;

(五)已抵扣进项税额的不动产,发生非正常损失,或者改变用途,专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的,不得抵扣;

(六)依照规定计算的可抵扣进项税额,应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证,否则,不得抵扣。

会计处理:根据规定,进项税额 60%的部分于取得扣税凭证的当期,记入“应交税费——应交增值税(进项税额)”科目,当期从销项税额中抵扣;进项税额 40%的部分为待抵扣进项税额, 记入“应交税费——待抵扣进项税额”科目,暂时挂账,于取得扣税凭证的当月起第13个月,将其转入“应交税费——应交增值税(进项税额)”科目,并从销项税额中抵扣。

填报实务:例,2017 年3月5日,某增值税一般纳税人购进写字楼1层价税合计11100万元用于公司办公,记入“固定资产”科目,并于次月开始计提折旧。3月20 日,该纳税人取得该写字楼的增值税专用发票并认证相符,专用发票注明的增值税额为 1100万元。纳税人第一年抵扣60%、第二年抵扣40%该如何处理?

分析:根据“公告”,不动产进项税额分期抵扣的原则是全额扣减、分期抵扣,进项税额1100万元的60%部分即660万元可在当期(2017年3月)抵扣,剩余的40%部分即440万元于取得扣税凭证的当月起第13 个月(2018 年3月)抵扣。

该纳税人于2017 年4月申报时,先将不动产进项税额全额1100万元,填入《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》附列资料(五)“本期不动产进项税额增加额”栏次,并作为增加项记入“期末待抵扣不动产进项税额”栏次—→将660 万元填入《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》附列资料(五)“本期可抵扣不动产进项税额”栏次,并作为减少项记入“期末待抵扣不动产进项税额”栏次—→将660万元填入《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》附列资料(二)“本期不动产允许抵扣进项税额”栏次—→本期《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》附列资料(二)“本期不动产允许抵扣进项税额”栏次,所填税额作为增加项填入“当期申报抵扣进项税额合计”栏次—→并填入主表中“进项税额——本月数”栏次。

该纳税人于2018 年4月份申报时,将不动产进项税额440万元,填入《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》附列资料(五)“本期可抵扣不动产进项税额”栏次,并作为减少项填入“期末待抵扣不动产进项税额”栏次—→同时填入《增值税纳税申报表(一般纳税人适用)》附列资料(二)“本期不动产允许抵扣进项税额”栏次,所填税额作为增加项填入“当期申报抵扣进项税额合计”栏次—→并填入主表“进项税额——本月数”栏次。