第12期 营改增中不动产转让适用余额(差额或扣减)征税的8道例题
二手房税收系列八

本期提示:根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第14号),营改增中不动产转让适用余额(差额或扣减)征税的有以下8道例题可供纳税人借鉴。

典型案例:

例一、转让营改增前非自建不动产以余额为预缴计税依据。

某纳税人(非自然人),2016 年 6 月 30 日转让其2013 年购买的1层写字楼,取得转让收入5000万元。纳税人2013 年购买时的价格为3000 万元,保留有合法有效凭证。如果该纳税人为增值税一般纳税人,选择适用一般计税方法,应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税款?

分析:在本案例中,纳税人转让的不动产为2013 年外购,属于非自建,应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额=5000-3000=2000(万元),换算为不含税价后,按照 5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款。即:

应预缴增值税=(5000-3000)÷(1+5%)×5%=94.24(万元)。

例二、转让营改增后非自建不动产以全额计价余额预缴。

某纳税人为增值税一般纳税人,2018 年10月30日转让其2016年6月购买的写字楼1层,取得转让收入4935万元。纳税人购买时价格为3885万元,取得了增值税专用发票,注明税款为385万元。假设该纳税人当月无其他业务收入,则对其转让的不动产业务应如何在不动产所在地地税机关预缴税额,如何在机构所在地申报纳税?

分析:因该房产属于外购的非自建不动产,按照规定,应首先在不动产所在地地税机关预缴税款:

预缴税款=(4935-3885)÷(1+5%)×5%=50(万元)

纳税人向机构所在地申报纳税时,由于其转让的是2016 年5月1日后取得非自建不动产,适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额

应纳税额=4985÷(1+11%)×11%-50= 439. 05(万元)

例三、转让非自建不动产选择简易计税方法余额征税。

仍以例一为例。如果该纳税人为增值税一般纳税人,选择适用简易计税方法,应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税款,如何向机构所在地申报?

分析:在该案例中,应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额=5000-3000=2000(万元),换算为不含税价后,按照 5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款,按照 5%的征收率向其机构所在地主管国税机关申报增值税。

计算同例一。

从该案例可以看出,纳税人选择简易计税方法,向不动产所在地主管地税机关预缴的税款,与向机构所在地申报的应纳税额,是一致的。

例四、小规模纳税人转让其取得的非自建不动产余额征税。

仍以例一为例。如该纳税人为小规模纳税人又如何计算缴纳增值税?

分析:小规模纳税人销售其取得非自建不动产 (不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产), 应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。即:

应纳增值税=(5000-3000)÷(1+5%)×5%=94.24(万元)。

例五、折扣额抵减增值税应税销售额后征税。

某公司为小规模纳税人,采取折扣方式转让不动产,取得售房价款500万元,同时在同一张发票上的“金额”栏分别注明折扣额为50万元,应如何计算征收该笔业务的增值税?