第20讲 房企如何正确理解“营改增对土地增值税的影响”

2016年5月1日全面推开“营改增”,其间征纳双方就增值税的发票开具、进项税额、销项税额、税率适用、税额计算以及纳税申报等相关争议问题不断出现。【税客争鸣】就增值税有关问题从理论探讨到实务操作、案例剖析等,展开全面、系统、深入阐述,以期帮助广大财税人员科学、合理、有效用好税收政策,掌控涉税风险。

房企如何正确理解“营改增对土地增值税的影响”

【本期提示】笔者在看完2017年6月7日《中国税务报》刊登的《营改增对土地增值税纳税人有这些影响…房企尤其要关注!》(作者:史玉峰 徐小琴)一文后,觉得原文举例中关于在计算土地增值税时的扣除项目上有些瑕疵,本期将就此阐述笔者的拙见。

【原文简介】例:A房地产企业销售自己开发的房地产项目,假设转让取得的含税收入为15000万元,扣除项目中,土地出让金为3000万元,开发成本中建筑材料为3000万元,外包建筑人工为1000万元,房地产开发费用中的利息支出为1200万元(不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明),房地产开发费用的计算扣除比例为10%。

如果忽略印花税,则营改增之前,各项扣除项目的金额为:

……

【笔者观点】按照《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第九条:细则中规定允许扣除的印花税,是指在转让房地产时缴纳的印花税。

房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定,其缴纳的印花税列入管理费用(注:现按照财会[2016]22号文的规定计入“税金及附加”),已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。即房开企业在计算土地增值税时,印花税是不能扣除的。

故,此处“如果忽略印花税”的说法不妥。

【原文简介】营改增后,假设A企业所有成本均取得按照适用税率计税的增值税专用发票,则转让房地产应缴纳增值税=(15000-3000)÷(1+11%)×11%=1189.19(万元),不含税转让收入=15000-1189.19=13810.81(万元)。

各项扣除项目的金额为:

1.土地出让金3000万元;

2.开发成本=3000÷(1+17%)+1000÷(1+11%)=3465(万元);

3.开发费用=(土地出让金+开发成本)×10%=(3000+3465)×10%=646.5(万元);

4.与转让房地产有关的税金=城市维护建设税+教育费附加+地方教育费附加=[1189.19-3000÷(1+17%)×17%-1000÷(1+11%)×11%]×(7%+3%+2%)=78.5(万元);

5.加计扣除=(土地出让金+开发成本)×20%=(3000+3465)×20%=1293(万元)。

以上5项扣除金额合计为8483万元,则土地增值率=(13810.81-8483)÷8483×100%=63%,适用税率为40%,速算扣除系数为5%。应缴纳土地增值税=(13810.81-8483)×40%-8483×5%=1706.97(万元)。

【笔者观点】《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条规定,土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。

再结合财会〔2016〕22号规定,即“销项税额抵减”专栏,记录一般纳税人按照现行增值税制度规定因扣减销售额而减少的销项税额。

可以得知:房地产企业在结转“开发成本—土地成本”时,应考虑“销项税额抵减”,即用“销项税额抵减”冲减“开发成本—土地成本”,即借记“应交税费—应交增值税(销项税额抵减)”贷记“开发成本—土地”,否则,在土地增值税清算时,允许扣除的土地成本被两次扣除。

故,原文中允许扣除的“土地出让金”应该是2702.7(3000-297.3)万元,其他与“土地出让金”有关的数据需重新计算。

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