第35期 “租赁”村委土地取得农村结算收据能否税前扣除

 2016年营业税全面改征增值税、国地税实施联合稽查、大力推行大数据征管变革、金税工程三期全面上线运行后,税务机关将拥有海量的征管数据,拥有更加智能化的数据处理与信息分析比对系统,纳税人如何应对?【俊坤税话】通过实例分析,教您如何化解纳税风险,确保企业“税税平安”!

“租赁”村委土地取得农村结算收据能否税前扣除?

【本节提示】企业与村委会签订土地租赁合同并支付土地租金后,应当取得增值税发票还是收款收据?如果取得的不是发票而是农村集体组织结算收款收据,那么相关租赁费能否税前扣除?对于此问题,税企双方均当明确。 

【问题源起】虽然只是中场休息时间,学员仍不肯放过我,纷纷向我提问。我当然很乐意为他们效劳。

一个学员问道:“今年3月份,我们单位与某个村民委员会签订一个土地租赁合同,承租集体土地10亩左右,租赁期三年,年租金200万元。5月份,我们支付了第一年的租金200万元,村委会给我们开了个农村集体经济组织收款收据(有当地财政部门的监制章)。请问胡老师:这种收据是不是合法有效的凭证?相关费用支出能不能在企业所得税前扣除?” 

【政策分析】这问题似乎有些简单,但真要回答正确恐怕也并非易事。

我们说,纳税人发生的费用支出是取得发票还是其他凭证,主要的判断标准就是看该项业务是否属于增值税的征税范围(全面营改增之前,还包括营业税)。如果属于增值税的征收范围,那么就无条件取得增值税发票(专用发票或者普通发票)。而如果不属于增值税的范围,则取得其他凭证即可。

所以,此问题的核心其实就是:农村集体组织对外出租土地是否需要缴纳增值税

那么,农村集体组织对外出租土地到底要不要缴纳增值税呢?

《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号的规定,只要纳税人在中华人民共和国境内(以下称境内)销售服务、无形资产或者不动产(以下称应税行为)的,就必须按照规定缴纳增值税。同时,《销售服务、无形资产、不动产注释》进一步解释规定:“经营租赁服务,是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。按照标的物的不同,经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。”“不动产,是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产,包括建筑物、构筑物等。建筑物,包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。”

对照上述规定,我们似乎可以得到这样一个结论:农村集体组织对外出租土地应当按照不动产租赁计算缴纳增值税。果真如此吗?NO!

理由并不复杂,只是需要分析咱们中国的土地所有权制度。按照《中华人民共和国宪法》的规定,我国的土地属于国有,其间又可以细分为全民所有与农村集体土地所有。知道这一法律制度之后,必须可以得出这样的结论:虽然在形式上,农村集体组织对外出租了土地,但从本质上讲,它们是在出让土地使用权。

注意是出让而非出租!而对于出让土地使用权,财税〔2016〕36号文附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第(三十七)项有明确的规定:“土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者” 免征增值税。

那么免征增值税是否意味着仍然需要对外开具增值税发票呢?考察现行的土地与财政管理制度,结论只有一个:NO!比如说国土局对外出让国有土地时,基本上都是开具财政票据的。 

【分析结论】综合上述的分析,也就是将理论结合实际之后,我们得到的结论也就非常明了了:农村集体组织对外出租土地只是一种表现,其实质是出让土地使用权,而出让土地使用权又享受免税待遇,并且就目前而言,并不需要开具发票,而是开具财政等其他票据。

所以,一个纳税人与村委会等农村集体组织签订“租赁使用”农村集体所有的土地并支付租金后,并不需要村委会开具增值税发票,而只需要取得有关财政票据,包括农村集体组织结算收款收据。由于这种收款收据根据现行法律法规的规定,属于合法有效凭证,自然在计算企业所得税的时候,也允许作税前扣除。 

【下节提示】向村民收购禽畜粪便等如何进行税收处理?

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