第19期 营改增后与转让房地产有关的土地增值税政策
二手房税收系列十五

本期提示:根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)及《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)的规定,营改增后土地增值税政策有了些许变化,那么转让房地产土地增值税如何征收,有哪些税收政策需要我们去把握呢?

政策梳理:营改增后土地增值税政策的变化主要有以下几个方面:

一是计征依据的变化。营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照“预收款-应预缴增值税税款”作为土地增值税预征的计征依据。

二是与转让房地产有关的税金扣除。营改增后,计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加,凡能够按清算项目准确计算的,允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的,则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。

其他转让房地产行为的城市维护建设税、教育费附加扣除比照上述规定执行。

三是营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入和扣除项目确认问题。纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入应按照下列方法和顺序确认:

1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

纳税人安置回迁户,安置用房视同销售处理,其拆迁安置用房应税收入按上述原则处理;同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。

开发企业采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的,房屋价值仍按上述原则确认,计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

货币安置拆迁的,房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

四是营改增前后土地增值税清算中关于应税收入和税金问题。房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时,按以下方法确定相关金额:

(一)土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入

(二)与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加+营改增后允许扣除的城市维护建设税、教育费附加

五是营改增后,土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票,在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称,否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

六是旧房扣除项目的加计问题。营改增后,纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,其扣除项目的金额按照下列方法计算:提供营改增前营业税发票的,按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算;提供营改增后增值税普通发票的,按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算;提供营改增后增值税专用发票的,按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和,并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

七是上述规定执行时间为2016年11月10日起。