第22期 经拍卖的个人房产所得税征收要抓住几个关键词
二手房税收系列十八

本期提示:根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定,自2016年5月1日起全面实行营改增,那么,营改增后经拍卖市场拍卖的个人房产所得如何计征个人所得税问题,笔者有以下几点看法供同志们在执行中参考。

主要税政:根据《国家税务总局关于个人取得房屋拍卖收入征收个人所得税问题的批复》(国税函[2007]1145号)规定,个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时,有两种计征方法:

一是计算征收,其房屋原值应按照纳税人提供的合法、完整、准确的凭证予以扣除

二是核率征收,凡不能提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。

在这里,计算征收要抓住几个关键词:

一是“房屋原值”,具体为:

1、商品房:购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

2、自建住房:实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

3、经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房):原购房人实际支付的房价款及相关税费,以及按规定交纳的土地出让金。

4、已购公有住房:原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款,加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。

5、城镇拆迁安置住房:根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》(建住房[2003]234号)等有关规定,其原值分别为:

(1)房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的,为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费;

(2)房屋拆迁采取产权调换方式的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费;

(3)房屋拆迁采取产权调换方式,被拆迁人除取得所调换房屋,又取得部分货币补偿的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费,减去货币补偿后的余额;

(4)房屋拆迁采取产权调换方式,被拆迁人取得所调换房屋,又支付部分货币的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款,加上所支付的货币及交纳的相关税费。

二是“合法、完整、准确的凭证”,包括税务机关监制的正式发票、相关境外交易单据或海关报关单据、完税证明等

三是“拍卖财产过程中缴纳的税金”是指在拍卖财产时纳税人实际缴纳的相关税金及附加。

四是“有关合理费用”,是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

同样核率征收要抓住两个“不能”,即不能提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的。

注意事项:

1、根据财税[2016]36号文件规定,个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税,其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值,计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税,这是拍卖房产计税的最显著变化之一。

2、纳税人能够提供合法、完整、准确的财产原值凭证,但不能提供有关税费凭证的,不得按征收率计算纳税,应当就财产原值凭证上注明的金额据实扣除,并按照税法规定计算缴纳个人所得税。

3、拍卖单位代扣代缴个人财产拍卖所得应纳的个人所得税。

4、纳税人支付的住房装修费,要提供实际支付装修费用的税务统一发票,并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的,经税务机关审核,其转让的住房在转让前实际发生的装修费用,可在以下规定比例内扣除: