个人出租住房涉及七大税种该如何计征

编者按:个人出租住房所涉及到的税收问题呈现出税种繁多、税收总量小、征管繁杂等特点。我国现行的有关个人房屋出租的税收的法律法规散布在各个相关税种的税收实体法之中,由于每个税种的税率、计算方法、征税对象、扣除项目和纳税期限等都有所不同,给征税部门带来很大的征管困难。本期华税文章将对个人出租住房所涉及的税收问题加以梳理,以飨读者。

一、个人出租住房整体税收负担

对于个人出租住房的税收征缴方面,名义税负较重,但是国家对此给予了大量的税收优惠,予以支持。具体而言,增值税在“营改增”后按5%的征收率减按1.5%计算征收,除此之外缴纳城市维护建设税和教育费附加也有条件的享受减免税政策。个人按市场价格出租住房取得的所得按照10%的税率缴纳个税。房产税的税率也有大幅降低,由12%减为4%。同时免征城镇土地使用税和印花税。

二、个人出租住房税负依据及相关计算

1、增值税

《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号 )文件《附件1:营业税改征增值税试点实施办法》第一条规定:在中华人民共和国境内(以下称境内)销售服务、无形资产或者不动产(以下称应税行为)的单位和个人,为增值税纳税人,应当按照本办法缴纳增值税,不缴纳营业税。

单位,是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。个人,是指个体工商户和其他个人。

上述条款中的个人并不是通常意义上所理解的自然人。其包括个体工商户和其他个人,其他个人指自然人。

根据财税〔2016〕36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定:“个人出租住房,应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额”。文件中说纳税人是“个人”出租住房,应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额,根据上述文件规定,个人包括个体工商户和其他个人,也就是个体工商户同样适用上述条款,出租住房应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。为了避免造成个人与个体工商户概念的混淆,国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第16号)中第四条指出:“个体工商户出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。”该条款对个体工商户做出了特殊说明,以示强调。

国家税务总局公告2016年第16号文第七、八条规定了个人出租住房征缴税款的不同计算方法如下:

个体工商户出租住房,按照以下公式计算应预缴税款:应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%

根据国家税务总局公告2016年第16号文第四条的规定,该条款所规定的预缴税款只有在不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)时发生,不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的,纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税即可,无需再行预缴税款。

其他个人出租不动产,按照以下公式计算应纳税款:

(1)出租住房:应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%

(2)出租非住房:应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%

上述所指的非住房主要是商铺、写字间等非居住性用房。

税收优惠:根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第53号)文件的规定,其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产,取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入不超过3万元的,可享受小微企业免征增值税优惠政策。但是要注意的是,此项优惠只适用于自然人,不适用于个体工商户。

2、城市维护建设税

《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》(2011修订)第三条规定,“城市维护建设税,以纳税人实际缴纳的消费税、增值税、营业税税额为计税依据,分别与消费税、增值税、营业税同时缴纳。”