第32期 出售已购公有住房适用余额纳税要把握好八个要点
二手房税收系列二十八

本期提示:根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定,自2016年5月1日起全面实行营改增。鉴于公有住房主要是以成本价出售给中低收入的职工,现行政策规定出售已购公有住房适用余额纳税,为此,要把握八个税政要点。

主要税政:

一是要把握好出售已购公有住房适用余额纳税原则。个人出售已购公有住房,其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的销售价,减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额,再按税法规定计算缴纳个人所得税。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。

二要把握好“孰先”原则确定购买房屋的时间。出售已购公有住房增值税、个人所得税的征免往往是根据取得房屋的时间来确定的,因此,根据国家房改政策购买的公有住房,以购买合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

三要把握好合理费用扣除限额。前款提到可扣除的合理费用,是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票,并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的,经税务机关审核,其转让的住房在转让前实际发生的装修费用,已购公有住房、经济适用房可在房屋原值的15%比例内扣除

四要把握好取得的差价收益免征。根据住房制度改革政策的有关规定,国家机关、企事业单位及其他组织在住房制度改革期间,按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房,职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益,免征个人所得税

五要把握好对个人销售住房暂免征收土地增值税。

六是要把握好对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

七要把握好出售已购公有住房的销售价为不含税价。根据财税[2016]36号文件规定,自2016年5月1日起出售已购公有住房无论是计征增值税、土地增值税、契税、个人所得税等均为不含增值税价款。

八要把握好出售已购公有住房增值税政策。根据财税[2016]36号文件,对出售已购公有住房取得的售房收入应当征收增值税,但对非京沪广深地区持有2年(含)以上的住房、京沪广深地区持有2年(含)以上的普通住房对外销售的免征增值税。

注意事项:对居民个人,将名下房改房转移给其子女,应依照有关规定征收契税。

附件:税政清理

1、财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知(略)

发文字号:财税[2016]36号发文日期:2016-03-23 有效性:全文有效

相关内容:略。

2、财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知(略)

发文字号:财税[2008]137号发文日期:2008-10-22 有效性:条款失效

相关内容:二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。

3、国家税务总局关于经法院调解的房屋权属转移征收契税的批复(略)

发文字号:国税函[2008]718号发文日期:2008-08-06 有效性:全文有效

相关内容:居民个人根据国家房改政策购买的公有住房,并取得房改房产权证后,将名下的房屋产权转移给其子女,属于契税法规规定的赠与行为,应依照《中华人民共和国契税暂行条例》及其有关规定征收契税。