第33期 解析土地、房屋交(互)换中的税收征免
二手房税收系列二十九

 本期提示:根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定,自2016年5月1日起全面实行营改增。有几项税政能让你弄清楚土地、房屋交换、互换中的税收的征与免。

主要税政:

土地、房屋交(互)换中的增值税。例如,A公司将房屋与B公司土地交换。A公司将不动产换取了B公司的土地使用权,此时虽没有取得货币,但相对于A公司而言,其取得了B公司的土地使用权;同样B公司也是以土地为代价换取了A公司房屋所有权,这里的土地使用权和房屋所有权就是税法所称的“其他经济利益”。因此,在这里,A、B公司都是增值税纳税义务人,应当按照规定计算缴纳增值税。

但对个人房屋交(互)换,除执行上述征税规定外,对住房应根据持有时间(京沪广深还要区分普通与非普通住房)来判断是否符合免征增值税条件。

另外,根据财税[2016]36号文件规定,对土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为免征增值税。

房屋产权调换中的契税。《中华人民共和国契税暂行条例》第四条第(三)项规定:土地使用权交换、房屋交换,为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》(财法字[1997]52号)进一步明确:土地使用权交换、房屋交换,交换价格不相等的,由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的,免征契税。对于土地使用权与房屋所有权之间相互交换,按照前款征税。

《财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》(财税[2012]82号)明确,居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋,并且购房成交价格不超过货币补偿的,对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的,对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换,并且不缴纳房屋产权调换差价的,对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的,对差价部分按规定征收契税。

个人之间互换房屋可以免征土地增值税土地、房屋交(互)换应当征收土地增值税。就个人之间互换房屋的行为而言,发生了房产产权、土地使用权的转移,交换双方又取得了实物形态的收入,属于土地增值税的征税范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税。

个人销售或购买住房暂免征收印花税。采用土地、房屋交(互)换签订的合同,包括拆迁还建,其实质是反映了购买房地产和销售房地产的双重经济行为。其计税价格应当按评估机构的评估价格为依据按万分之五征收印花税。另外,被拆迁方还应当就还建房产取得的权利证照按件贴花5元。但对个人销售或购买住房暂免征收印花税

个人转让自用5年以上且是家庭唯一生活用房免征个人所得税。土地、房屋交(互)换中取得的收益应当缴纳企业所得税或者个人所得税,就个人交(互)换土地、房屋权属而言,可以按照全额1~3%或者差额20%计征个人所得税,但对个人转让自用5年以上且是家庭唯一生活用房免征个人所得税。

注意事项:鼓励个人换购住房个人所得税优惠政策已停止执行。

附件:税政清理

1、财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知(略)

发文字号:财税[2016]36号  发文日期:2016-03-23  有效性:全文有效

相关内容:略。

2、财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知(略)

发文字号:财税[2013]101号  发文日期:2013-12-02  有效性:全文有效

相关内容:五、个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房,或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房,按有关规定减免契税。个人取得的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税。