第35期 继承土地、房屋权属相关税收的征免
二手房税收系列三十一

本期提示:根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定,自2016年5月1日起全面实行营改增。营改增后,继承土地、房屋权属涉及增值税、契税、土地增值税、个人所得税等,那么,相关税收有哪些征免税政策呢?

主要税政:

继承房屋产权增值税免征。财税[2016]36号明确,涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税。具体包括下列情形:离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡,法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权

在这里,文件中提及的是“房屋产权”的继承,按照“地随房走”的原则,免征增值税;但如果仅仅是土地使用权的遗赠,则应按“转让土地使用权”征收增值税。

法定继承土地、房屋权属不征契税。对于继承的土地、房屋权属是否征收契税?《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》(国税函[2004]1036号)明确规定,不征收契税,但要把握两点原则:

一是继承的范围。文件明确,对于法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属,不征契税。对非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属,属于赠与行为,应征收契税。

二是发生的时间。根据《继承法》第二条的规定,继承从被继承人死亡时开始。如果在被继承人还没有死亡的情况下,按照遗嘱内容,把土地、房屋权属变更为法定继承人的,则属于赠与行为,应当征收契税。但对夫妻之间房产加名问题,则有例外,《财政部、国家税务总局关于房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》(财税[2011]82号)明确,在婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有的,免征契税。

继承、赠与房屋产权、土地使用权免征土地增值税。根据《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第二条明确,土地增值税“不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为”。这里的“赠与”是指:

(一)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

(二)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

除了上述两种赠与行为外,其他赠与行为均应当征收土地增值税。

个人之间赠与不动产、土地使用权应按“产权转移书据”征收印花税。根据印花税的有关规定,个人之间赠与不动产、土地使用权均应当按照“产权转移书据”计算缴纳印花税。

符合条件的房屋产权无偿赠与,对当事双方不征收个人所得税。《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税[2009]78号)第三条规定,受赠人应当按照“其他所得”项目缴纳个人所得税,税率为20%。但是,对于以下情形不征收个人所得税:

(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;

(三)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

这里应当注意的是,上述文件仅规定对个人无偿受赠房屋产权按照“其他所得”项目缴纳个人所得税,而没有对无偿受赠土地使用权规定征税。根据“地随房走”的原则,在征税时,计税依据应当包括房屋占用范围内的土地价值。

政策解读:以契税为例。个人受赠房屋应按规定缴纳契税,税率3%。由于房屋赠与没有成交价格,按规定由税务机关参照同期房屋的市场价格核定。对非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的房屋权属,应按受赠房屋缴纳契税。

例1 受赠普通住房