第36期 土地、房屋权属的契税征免政策变与不变
——承继、继承、承受、划转、转回、变更、分割、退房
二手房税收系列三十二

本期提示:根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36 号)规定,自 2016 年 5 月 1 日起全面实行营改增。营改增后,土地、房屋权属承继、承受、划转、转回、变更中的契税征免政策界限分明。

主要税政:

企业改制承继土地、房屋权属契税政策。《财政部、国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》(财税〔2015〕37号)规定,企业按照有关规定整体改制,原企业投资主体存续并在改制(变更)后的公司中所持股权(股份)比例超过 75 %,且改制(变更)后公司承继原企业权利、义务的,对改制(变更)后公司承受原企业土地、房屋权属,免征契税。

继承土地、房屋权属契税政策。《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》(国税函〔2004〕1036号)规定,对于法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属,不征契税。

事业单位改制承受土地、房屋权属契税政策。财税〔2015〕37号规定,事业单位按照国家有关规定改制为企业,原投资主体存续并在改制后企业中出资(股权、股份)比例超过 50% 的,对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属,免征契税。

公司合并承受土地、房屋权属契税政策。财税〔2015〕37号规定,两个或两个以上的公司,依照法律规定、合同约定,合并为一个公司,且原投资主体存续的,对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属,免征契税。

公司分立承受土地、房屋权属契税政策。财税〔2015〕37号规定,公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司,对分立后公司承受原公司土地、房屋权属,免征契税。

企业破产债权人承受土地、房屋权属契税政策。财税〔2015〕37号规定,企业依照有关法律法规规定实施破产,债权人(包括破产企业职工)承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属,免征契税;对非债权人承受破产企业土地、房屋权属,凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工,与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,对其承受所购企业土地、房屋权属,免征契税;与原企业超过 30% 的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,减半征收契税。

承受划转国有土地、房屋权属契税政策。财税〔2015〕37号规定,对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位,免征契税。

债权转股权承受土地、房屋权属契税政策。财税〔2015〕37号规定,经国务院批准实施债权转股权的企业,对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属,免征契税。

划拨用地出让或作价出资契税政策。财税〔2015〕37号规定,以出让方式或国家作价出资(入股)方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的,不属上述规定的免税范围,对承受方应按规定征收契税。

在股权(股份)转让中,土地、房屋权属不发生转移契税政策。财税〔2015〕37号规定,在股权(股份)转让中,单位、个人承受公司股权(股份),公司土地、房屋权属不发生转移,不征收契税。

单位、个人以房屋、土地以外的资产增资,房屋、土地权属契税政策。根据《财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》(财税〔2012〕82号)规定,单位、个人以房屋、土地以外的资产增资,相应扩大其在被投资公司的股权持有比例,无论被投资公司是否变更工商登记,其房屋、土地权属不发生转移,不征收契税。

房屋、土地权属转回契税政策。财税〔2012〕82号规定,个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下,或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下,免征契税。合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下,或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下,免征契税。