第37期 转让不动产,契税完税凭证也成扣除选项
二手房税收系列三十三

本期提示:《国家税务总局关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告》(国家税务总局公告2016年第73号,以下简称“公告2016年第73号”)明确纳税人转让不动产,按照有关规定差额缴纳增值税的,如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票,可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料,进行差额扣除。也就是说,纳税人转让不动产扣除又多了一把金钥匙。

主要税政:

一、可凭契税完税凭证差额扣除。纳税人转让不动产,按照有关规定差额缴纳增值税的,如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票,可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料,进行差额扣除。

二、以契税计税金额进行差额扣除的两个公式:

(一)2016年4月30日及以前缴纳契税的

增值税应纳税额=〔全部交易价格(含增值税)-契税计税金额(含营业税)〕÷(1+5%)×5%

(二)2016年5月1日及以后缴纳契税的

增值税应纳税额=〔全部交易价格(含增值税)÷(1+5%)-契税计税金额(不含增值税)〕×5%

三、执行时间。公告2016年第73号自2016年11月24日起施行。

案例分析:公告2016年第73号明确了纳税人以契税计税金额进行差额扣除计算增值税应纳税额的公式,现举例说明如下。

某公司为小规模纳税人,2014年5月份在市区购入一套150平方米的商品房,价款150万元,次月15日缴纳契税4.5万元,同时缴纳了相关费用0.5万元,并办理了土地使用证、房产证,缴纳印花税10元。2016年初发生装修费用20万元,能够提供有效凭证;当年7月份转让取得售房款180万元(买方为家庭唯一住房),由于丢失无法提供取得不动产时的发票,但能够提供契税完税凭证,交易双方应缴纳税费计算如下(不考虑印花税、土地增值税、企业所得税等,下同):

卖方:

应缴纳增值税=(180-150)÷(1+5%)×5%=1.43(万元)

应缴纳城市维护建设税=1.43×7%=0.10(万元)

应缴纳教育费附加=1.43×3%=0.04(万元)

应缴纳地方教育附加=1.43×2%=0.3(万元)

买方:

应缴纳契税=180÷(1+5%)×1.5%=2.57(万元)

在这里,需要注意以下几点:

一是购置不动产的时间为2016年4月30日及以前缴纳契税的;

二是纳税人转让不动产,按照有关规定差额缴纳增值税的;

三是对于该公司而言,还要缴纳印花税、土地增值税,其转让所得还应并入公司应纳税所得额,一并缴纳企业所得税;

四是买方为家庭唯一住房,可享受契税优惠等。

假如购房时间为2016年5月1日及以后缴纳契税的,则交易双方应缴纳税费计算如下:

卖方:

应缴纳增值税=〔180÷(1+5%)-150÷(1+5%)〕×5%=1.43(万元)

应缴纳城市维护建设税=1.43×7%=0.10(万元)

应缴纳教育费附加=1.43×3%=0.04(万元)

应缴纳地方教育附加=1.43×2%=0.3(万元)