第8期 房地产:“限价房”自买自卖或被纳税调整

2017年10月20日的《中国税务报》B5版,刊登了曹辉、杨卫欣《“限价房”自买自卖或被纳税调整》的文章(原文部分观点,摘录附后),引发房地产企业的关注,也引发了我对“备案价格定性”、“税收核定权行使”的一些思考。

【思考一】备案价格的理解和定性问题

《价格法》第三条规定:国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。价格的制定应当符合价值规律,大多数商品和服务价格实行市场调节价,极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。

商品房价格虽不属于《价格法》中政府定价的范围。但是,实行备案价,是国家对房地产市场实施国家宏观调控的重要手段,具有浓郁的“政府指导”色彩。

注:政府指导价,是指依照本法规定,由政府价格主管部门或者其他有关部门,按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度,指导经营者制定的价格。

【思考二】正确行使税收核定权问题

按政府备案价销售,是房地产企业执行国家宏观调控政策应尽的义务和责任。但是,由于执行政府备案价,就会形成与二手房市场的价格 “落差”。面对此“落差”,究竟以什么价格作为计税依据,涉及不同法益的重要考量!

税收,是国家宏观调控的重要手段;税务部门,是国家宏观调控的重要部门。应当理解和支持房地产企业执行国家的备案价格,谦抑地适用税收核定权,除非发现房地产企业的备案价格构成有明显而重要的缺失。

至于一手房与二手房的价格“落差”,应通过加强对二手房市场的税收征管,保障国家的税收收入。即:一手房、二手房市场的价格与税收,各算各账!否则,会触发税收争议和执法风险……

附一:原文引用的媒体报道

位于杭州市某房地产项目2月份共成交了498套房源。然而,这些房源的签约均价仅每平方米9338元,比周边的在售楼盘每平方米低约5000元。据悉,这批房源被某集团的股东以备案价买下,将来可能会以二手房的形式再次售卖,届时售价会比一手签约价高得多,边套可能会在每平方米17000元~18000元,中间套每平方米15000元~16000元。

附二:原文阐述的主要观点

一、商品房销售价格备案仅是房价出现剧烈波动时地方政府调控的一种行政干预手段,商品房价格并不属于《价格法》中政府定价范围,商品房备案价不属于政府定价。

二、企业以自行申报的备案价格销售房产,如明显偏低于市场价格又无正常理由的,主管税务机关有权依据税收征管法第三十五条核定其应纳税额,销售价格备案决不应该成为房地产企业规避税务机关进行正常税收征管的拦箭牌。

三、房产价格备案行政行为的效力与应纳税款核定权,分别受不同法律规范调整,房产价格备案行为是否合法有效并不意味税务机关不能行使应纳税额核定权;另外核定应纳税额也并非否定价格备案的有效性。

四、保障国家税收的足额征收是税务机关的基本职责,税务机关对作为计税依据的交易价格完全能够依据税收征管法相关条款作出相应判断,并按国家税收政策执行。

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