第39期 无效产权转移不征契税,但所征税款退税期限一般不超3年
二手房税收系列三十五 

本期提示:根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定,自2016年5月1日起全面实行营改增。营改增后,无效产权转移不征契税。

主要税政:《国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复》国税函[2008]438号,以下简称《批复》)明确:对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税;法院判决撤销房屋所有权证后,已纳契税款应予退还。

政策解读:

无效产权转移征收的契税应予退还是《批复》的要义所在。在日常经济活动中,一些经济行为有一定的不确定性,如商品的购销,房屋、土地的买卖,经济合同的签定等。加之,近年来的炒房热,企业、单位和个人买卖房、地产的经济行为越来越多,但由于一些非正常情况的发生,如非法交易国有房产、土地,房产、土地的权属不清,房地产分离出卖,价格上的欺诈行为,产权主体问题等,一般出现这类情况就要打官司,法院判决其产权转移为无效产权转移的,就涉及到产权转移时已缴契税的处理问题。

《批复》进一步明确,经法院判决后撤消所有权证的,应予退税。笔者认为,这体现了税收的合理性、合法性,既然交易是非法的或无效的,所有权属不存在了,已缴纳的契税理当退还给纳税人。契税的立法立足点就在于它属于财产转移税,土地、房屋权属未发生转移的不征契税符合契税的立法精神。

案例分析:

以夫妻一方私自出售共有房地产为例。叶某与赵某结婚已经20年。2006年2月,丈夫赵某出资购买了一套住宅,并支付了10万房款。2014年7月,赵某瞒着妻子,与他人签订了一份房屋买卖合同,准备仍以10万元的价格将该房屋出卖。一个月后,王某向买房者出具了房款收据,并隐瞒拿出妻子的身份证,还模仿妻子的笔迹,在办理产权转移登记手续的申请上签字。之后,该房屋被顺利过户到买房者的名下。2017年5月,妻子叶某发现房屋已被丈夫私自出卖。于是,一纸诉状将丈夫赵某和买房者告上法庭,要求法院确认房屋买卖合同无效。

法院庭审时,赵某提出,虽然该房屋是其与妻子婚后所买,但妻子并没有出钱。因此,他对该房屋享有独立的支配权。经过司法鉴定,产权转移登记手续上的字迹不是妻子叶某本人所签,《卖房登记申请书》中的压名指印,也不能确定是其妻子本人。

法院审理后认为,叶某与赵某是夫妻关系,两人在婚姻存续期间所购买的房屋,属于夫妻共同财产。赵某在未征得妻子同意的情况下,就将该房屋出售给他人,该买卖合同无效。因此,法院根据相关法律规定,判决该房屋产权转移为无效产权转移行为,法院判决撤销该房屋所有权证。

在本案例中,购房者所缴契税款可根据法院无效产权判决书向所在地税务机关申请退还。

风险提示:无效产权转移已纳契税款退税不能超过三年。

《批复》虽明确对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税;法院判决撤销房屋所有权证后,已纳契税款应予退还。但文件未有具体规定退还税款的期限。根据《税收征收管理法》(主席令第49号,以下简称《税收征管法》)第51条规定:“纳税人超过应纳税额缴纳的税款,税务机关发现后应当立即退还;纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的,可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息,税务机关及时查实后应当立即退还;涉及从国库中退库的,依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。”

由此可见,纳税人的退税权利应当是自纳税人结算缴纳税款之日起计算,对其超过三年的不予退还税款,它不同于民法规定的“从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。虽然《批复》在时间上未作具体规定,但其属于实体法范畴,《税收征管法》是程序法,根据程序优于实体原则,对纳税人缴纳税款超过三年的,无论什么原因均不应当退还税款。

知识回放:有关退还税款问题,根据上述规定,税务机关在办理税款退还时应注意以下几个问题

(1)税款退还的前提是纳税人已经缴纳了超过应纳税额的税款。