第41期 买卖装修的房屋,装修费用既要缴税也可抵扣
二手房税收系列三十七

本期提示:根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定,自2016年5月1日起全面实行营改增。营改增后,买卖装修的房屋,需要引起我们注意的是,装修费用既要缴纳增值税、契税,同时也可抵扣征收个人所得税。

主要税政:

装修费用要缴契税。《国家税务总局关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》(国税函[2007]606号)规定,房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款,买卖装修的房屋,装修费用应包括在内。在这里,政策明确装修费用应包括在房屋买卖合同的总价款之中,构成契税计税价格。此项政策旨在针对一二手房交易中存在的利用“装修条款”做低房价以规避税收的现象。

装修费用要缴增值税。财税[2016]36号明确规定,增值税的销售额,是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。在这里,装修费用无疑构成了房屋买卖的销售额,应当计征增值税。

个人所得税以实际成交价格为转让收入,但可扣除装修费用。《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)明确:“对住房转让所得征收个人所得税时,以实际成交价格为转让收入。”同时,规定:“对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。”

在这里,房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金不再赘述,所谓合理费用是指:纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。同时规定,已购公有住房、经济适用房:最高扣除限额为房屋原值的15%;商品房及其他住房:最高扣除限额为房屋原值的10%。

《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发[2007]33号)进一步明确,税务机关应加强住房装修费用扣除的管理。

(一)凡有下列情况之一的,在计算缴纳转让住房所得个人所得税时不得扣除装修费用:

1、纳税人提供的装修费用凭证不是有效发票的;

2、发票上注明的付款人姓名与房屋产权人或产权共有人的姓名不一致的;

3、发票由建材市场、批发市场管理机构开具,且未附所购商品清单的。

(二)纳税人申报扣除装修费用,应当填写《房屋装修费用发票汇总表》,如实、完整地填写每份发票的开具人、受领人、发票字号、建材产品或服务项目、发票金额等信息。同时将有关装修发票原件提交征收人员审核。

(三)征收人员受理申报时,应认真审核装修费用发票真伪、《房屋装修费用发票汇总表》与有关装修发票信息是否一致,对不符合要求的发票不准扣除装修费用。审核完毕后,有关装修发票退还纳税人。

案例:2017年5月20日,市区李某将其拥有的持有时间超过3年的130平方米的居住用房出售给王某,总价款250万元,双方谈妥售房款200万元、装修费用50万元分别签订两份合同,以售房款合同去办理产权过户手续。经税务机关审核,其交易价格明显低于当地相关部门规定的最低计税价格标准,窗口工作人员向买卖双方做了耐心细致的解释工作,要么按照最低计税价格标准248万元作为计税依据,要么按照实际成交价格作为计税依据,最终,买卖双方经过协商,仍按照实际成交价格250万元申报缴纳了相关税收。

分析:因为卖方该房屋持有时间超过2年免征增值税,同时住房销售免征土地增值税、印花税,只需要缴纳个人所得税(当地主管税务机关核定征收率为2%)。

买方因为在本市区还有一套住房,因此属于第二套改善性住房,需要按照2%缴纳契税。

卖方应交纳个人所得税=250÷(1+5%)×2%=4.76(万元)

买方应交纳契税=250÷(1+5%)×2%=4.76(万元)