第42期 二手房交易中与契税相关的24个知识点
二手房税收系列三十八

本期提示:根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定,自2016年5月1日起全面实行营改增。营改增后,买卖二手房首先涉及到契税相关政策,现列举如下。

主要税政:

1、家庭唯一住房契税实行1%~1.5%的优惠税率。根据《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》(财税[2016]23号)规定,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

2、家庭第二套改善性住房契税实行1%~2%的优惠税率。财税[2016]23号规定,对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

3、契税的成交价格不含增值税。《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)明确,计征契税的成交价格不含增值税。其计税公式为:成交价格÷(1+增值税税率或征收率)×契税税率。

4、法定继承土地、房屋权属,不征契税。《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》(国税函[2004]1036号)明确,对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属,不征契税;非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属,属于赠与行为,应征收契税。

5、遗嘱继承土地、房屋权属应征收契税。国税函[2004]1036号规定,非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属,属于赠与行为,应征收契税。

6、个人承受公司股权(股份),土地、房屋权属不转移,不征收契税。《财政部、国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》(财税[2015]37号)规定,自2015年1月1日起至2017年12月31日期间,在股权(股份)转让中,单位、个人承受公司股权(股份),公司土地、房屋权属不发生转移,不征收契税。

7、夫妻间房屋土地权属变更免征契税。《财政部、国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》(财税[2014]4号)规定,在婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有或另一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,变更为其中一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,双方约定、变更共有份额的,免征契税。

8、夫妻财产分割不征收契税。根据我国婚姻法的法规,夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方,是房产共有权的变动而不是现行契税政策法规征税的房屋产权转移行为。因此,对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。

9、拆迁调换(安置)住房减免契税。《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税[2013]101号)明确,个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房,或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房,按有关规定减免契税。

10、售后回购原房屋、土地权属的,免征契税。《财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》(财税[2012]82号)规定,对金融租赁公司开展售后回租业务,承受承租人房屋、土地权属的,照章征税。对售后回租合同期满,承租人回购原房屋、土地权属的,免征契税。

11、拆迁补偿重购差价征收契税。财税[2012]82号规定,居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋,并且购房成交价格不超过货币补偿的,对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的,对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换,并且不缴纳房屋产权调换差价的,对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的,对差价部分按规定征收契税。