第43期 留好装修票据,帮你节税不求人
二手房税收系列三十九

本期提示:国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发[2013]17号),要求继续做好房地产市场调控工作。通知明确,税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。结合营改增以后如何加强二手房税收征管,笔者借本期谈谈如何留好装修票据,节约税收成本问题。

主要税政:《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)明确规定“对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。”

案例分析:以北京市某居民售房为例。假设该居民2014年5月购置一处家庭唯一住房,面积157平方米,购置发票注明支付购房款400万元,缴纳契税12万元,办理产权手续缴纳其他费用0.4万元,发生装潢费用60万元,能提供装潢发票。2016年7月转让,协议价款480万元。假设北京市普通住房标准为面积不超过144平方米,个人所得税附征率为2%。则该居民应纳相关税费及应纳税款计算如下:

1.相关税费

(1)应纳增值税为(480-400)÷(1+5%)×5%=3.81(万元)

(2)应纳城市维护建设税为3.81×7%=0.27(万元)

(3)应纳教育费附加为3.81×3%=0.11(万元)

(4)应纳地方教育附加为3.81×2%=0.08(万元)

相关税费合计0.27+0.11+0.08=0.46(万元)

2.个人所得税

财产原值=400+12+0.4=412.4(万元)

相关税费为0.46万元

应纳税所得额=(480-400)÷(1+5%)-12-0.4-0.46-412.4×10%=22.09(万元)

应纳个人所得税为22.09×20%=4.42(万元)

该居民合计应纳税款为3.81+0.46+4.42=8.69(万元)

筹划思路:

1.财产原值并非就是购房发票价款,需要保管好相关费用凭证。

根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)第二条对房屋原值的具体解释:商品房为“购置该房屋时实际支付的房价款及缴纳的相关税费”。需要引起注意的是,财产原值并非就是购房发票注明的价款,还包括购房过程中缴纳的相关税费等。

因此,对于购房户来说,不仅要保存好开发商开具的购房发票,还要保存好诸如契税完税凭证、办理产权过程中缴纳的相关费用凭证等。从上例中可以看出,在计算财产原值时,既包括购房价款340万元,又包括缴纳的契税10.2万元及办理产权手续缴纳的其他费用0.4万元。

2.住房装修费用不能提供发票不能扣除,需要索取装潢费用税务统一发票。

国税发[2006]108号明确,合理费用指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。对于支付的住房装修费用,纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票,并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的,经税务机关审核,其转让的住房在转让前实际发生的装修费用,可在以下规定比例内扣除:商品房及其他住房:最高扣除限额为房屋原值的10%。