第45期 二手房交易中购房日期确定的几个原则
二手房税收系列四十一

本期提示:根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税[2016]36号)规定,自2016年5月1日起全面实行营改增。营改增后,买卖二手房征免增值税是以持有房屋时间来确定税收征免;同样,二手房交易的个人所得税也是以持有时间来确定征免界限,那么,在二手房交易中,购房日期是如何确定的呢,有哪些原则规定?

主要税政:

增值税是以持有2年作为征免税划分的界限。财税[2016]36号明确,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。这里的“2年”成为征免增值税的时间界。

个人所得税是以持有5年作为免税条件之一。《财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)规定,个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房,取得的所得免征个人所得税。这里的“5年”成为免征个人所得税的重要条件之一。

土地增值税根据居住年限分别减或免。《国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知》(国税函发[1995]110号)规定,为促进我国住房制度的改革,鼓励个人买房,对个人因工作调动或改善居住条件而转让原自住房,凡居住满5年或5年以上的,经向税务机关申报批准,免予征收土地增值税;居住满3年未满5年的,减半征收土地增值税;居住未满3年,按规定计征土地增值税。自2008年11月1日起,《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号)进一步明确对个人销售住房暂免征收土地增值税。从上述三个税种的征免税划分来看,都涉及到持有或居住时间问题,这里的关键是“购房日期”的确定问题。

个人购房日期的确定原则:

一是房屋产权证或契税完税证明上注明的时间。《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)规定,个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

二是“孰先”原则。《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发[2005]172号)进一步明确,《通知》第三条第四款中规定的“契税完税证明中注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。纳税人申报时,同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的,以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间;契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的,以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发[2007]33号)对“购房日期”作进一步细化,明确个人按照国家房改政策购买的公有住房,以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间,依照孰先原则确定;个人购买的其他住房,以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期,按照孰先原则确定。

三是售房以销售发票上注明的时间为准。对个人转让房屋的日期,以销售发票上注明的时间为准。但对购房者来说,仍应以不动产权证或契税完税凭证上注明的时间作为其购买房屋的时间。

注意事项:个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为,也适用上述有关文件的有关规定。其购买时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购买时间确定。这体现了税收政策的灵活性,同时它适用于相关免征增值税、个人所得税等有关规定。其购买时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购买时间确定。孰先原则、向前推定原则为上述情况的发生提供了一定的税收筹划空间,我们一定要把握好。