第24期 土地增值税清算系列分析(一)

小税种大风险。【老刘说税】就契税、房产税、印花税、城市土地使用税、土地增值税等进行全面系统解析,教你依法纳税、合理筹划、用好政策、用足政策、利润最大、税负最低!

土地增值税清算系列分析(一)

一、什么是土地增值税

国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知(国税函发[1995]110号)规定:土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)所取得的增值额为征税对象,依照规定税率征收的一种税。国务院在1993 年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》),财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)。土地增值税从1994年1 月1 日起在全国开征。

土地增值税是对有偿转让固有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。

土地属于不动产,对土地课税是一种古老的税收形式,也是各国普遍征收的一种财产税。有些国家和地区将土地单列出来征收,如土地税、地价税、农地税、未开发土地税、荒地税、城市土地税、土地登记税、土地转让税、土地增值税、土地租金税、土地发展税,等等。有些国家和地区鉴于土地与地面的房屋、建筑物及其他附着物的密不可分性,对土地、房屋及其他附着物一起征税,统称为房地产税、不动产税、财产税等。

对土地征税,不论是单列税种,还是未单列税种,也不论其冠以何种税名,依据征税的税基不同,大致可以分为两大类:一类是财产性质的土地税,它以土地的数量或价值为税基,或实行从量计税,或采取从价计税,前者如我国历史上曾开征的回赋和地亩税,后者如地价税等。这类土地税的历史十分悠久,属于原始的直接税或财产税。另一类是收益性质的土地税,其实质是对土地收益或地租的征税。

中华人民共和国成立以来,虽然先后开征过契税、城市房地产税、房产税、城镇土地使用税等税种,但这些税科大多属于传统的土地税,有的还带有行为税的特点,调节房地产市场的力度很有限。国务院于1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《土地增值税暂行条例》),财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》,决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税,这是我国(除台湾省外)开征的第一个对土地增值额或土地收益额征收的税种。 

二、为什么要开征土地增值税

国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知(国税函发[1995]110号)规定:开征土地增值税,主要是国家运用税收杠杆引导房地产经营的方向,规范房地产市场的交易秩序,合理调节土地增值收益分配,维护国家权益,促进房地产开发的健康发展。具体为:

(一)开征土地增值税,是适应我国社会主义市场经济发展的新形势,增强国家对房地产开发和房地产交易市场调控的需要。改革开放前,我国土地管理制度一直采取行政划拨方式,土地实行无偿无限期使用,但不允许买卖土地。实践证明,这种土地使用管理制度不利于提高土地资源的使用效益。自1987年我国对土地使用制度进行改革,实行国有土地使用权的有偿出让和转让后,极大地促进了我国房地产业发展和房地产市场的建立,对提高土地使用效益,增加国家财政收入,改善城市基础设施和人民生活居住条件,以及带动国民经济相关产业的发展都产生了积极作用。

但是,由于有关土地管理的各项制度滞后,以及行政管理上的偏差,在房地产业发展中也出现了一些问题。特别是92年及93年上半年,我国部分地区出现的房地产持续高温,炒买炒卖房地产情况严重,使得很多资金流向了房地产,极大地浪费了国家的资源和财力,国家土地资金收益大量流失,严重冲击和危害了国民经济的协调健康发展。为扭转这一局面,国家采取了一系列宏观调控措施,其中一项就是开征土地增值税,这也是社会主义市场经济发展的客观需要。