第46期 营改增后纳税人销售不动产由地税“双代”方便快捷
二手房税收系列四十二

本期提示:根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定,自2016年5月1日起全面实行营改增。鉴于我国多年来积累的不动产税收管理模式,在登记环节“先税后证”,由地税代征,既不改变纳税人的申报习惯,又能够提高改革效率;同时,对涉及自然人的税款征收,地税部门经验丰富,有比较完备地征管信息系统支撑,加之有契税为抓手,为避免地方税源流失,对不动产交易的增值税,国家税务总局明确营改增后纳税人销售其取得的不动产由地税办理有关代征税款和代开增值税发票工作,自2016年5月1日运行以来,深受广大纳税人欢迎。

主要税政:

《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》(税总函[2016]145号)明确,为平稳推进营改增,方便纳税人办税,自2016年5月1日起,暂定由地税局办理纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产增值税的纳税申报受理、计税价格评估、税款征收、税收优惠备案、发票代开等有关事项。地税局办理征缴、退库业务,使用地税局税收票证,并负责收入对账、会计核算、汇总上报工作。

这样,对营改增后纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产有关代征税款和代开增值税发票工作,极大地方便了纳税人。

 “七类人”先地税预缴,再国税申报的征管方式。以销售不动产为例,财税[2016]36号明确以下七类纳税人销售其不动产,应先向不动产所在地主管地税机关预缴税款,再向机构所在地主管国税机关申报纳税,他们是:

一是一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产,可以选择适用简易计税方法,应先在不动产所在地地税机关预缴税款后,再向机构所在地主管国税机关纳税申报;

二是一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产,可以选择适用简易计税方法,应先不动产所在地地税机关预缴税款后,再向机构所在地主管国税机关纳税申报;

三是一般纳税人销售其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产,应适用一般计税方法,纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照5%的预征率先在不动产所在地地税机关预缴税款后,再向机构所在地主管国税机关纳税申报;

四是一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产,应适用一般计税方法,纳税人应以取得的全部价款和价外费用,按照5%的预征率先在不动产所在地地税机关预缴税款后,再向机构所在地主管国税机关纳税申报;

五是小规模纳税人销售其取得(不含自建)的不动产(不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产),应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额,并先在不动产所在地地税机关预缴税款后,再向机构所在地主管国税机关纳税申报;

六是小规模纳税人销售其自建的不动产,应以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额,并先在不动产所在地地税机关预缴税款后,再向机构所在地主管国税机关纳税申报;

七是个体工商户销售购买的住房,应按照附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条的规定征免增值税,并按照上述计税方法先在不动产所在地地税机关预缴税款后,再向机构所在地主管国税机关纳税申报。

其他个人销售不动产直接向地税申报纳税。其他个人销售其取得(不含自建)的不动产(不含其购买的住房),应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额,并直接向不动产所在地主管地税机关申报纳税

个人将购买的住房对外销售的,按照规定应当征收增值税,并直接向不动产所在地主管地税机关申报纳税

注意事项:

一、其他个人销售自建自用住房和销售购买的住房,在《试点过渡政策的规定》里已经作出了相应的规定,因此这里将此两种情形排除掉。除了这两种情形以外的,采用差额征税的办法按 5%征收率计税。

二、明确其他个人销售不动产,与单位和个体工商户销售不动产的原则不同,纳税地点为不动产所在地,不需要在不动产所在地预缴税款,向机构所在地纳税申报。