第26期 土地增值税清算系列分析(三)——土地增值税征税范围(1)

小税种大风险。【老刘说税】就契税、房产税、印花税、城市土地使用税、土地增值税等进行全面系统解析,教你依法纳税、合理筹划、用好政策、用足政策、利润最大、税负最低!

土地增值税清算系列分析(三)——土地增值税征税范围(1)

一、征税范围 

《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定:条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

第三条规定:条例第二条所称的国有土地,是指按国家法律规定属于国家所有的土地。

第四条规定:条例第二条所称的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施。

条例第二条所称的附着物,是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品。

国税函发[1995]110号文件规定,土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象,按照规定的税率计征的一种税。 

二、土地增值税征税范围应用 

1、转让地下建筑物是否缴纳土地增值税

《土地增值税暂行条例实施细则》第三条规定,条例第二条所称的国有土地,是指按国家法律规定属于国家所有的土地。

《土地增值税暂行条例实施细则》第四条规定,条例第二条所称的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施。条例第二条所称的附着物,是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品。

根据上述规定,地上的建筑物是指建于土地上的一切建筑物,包括地上、地下的各种附属设施。 

2、旅游设施转让要不要缴土地增值税

企业发生上述旅游设施转让行为究竟要不要缴纳土地增值税,涉及的是土地增值税的征税范围问题。

《土地增值税暂行条例》第二条规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人,应当依照本条例缴纳土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第二条至第四条规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为;条例第二条所称的国有土地,是指按国家法律规定属于国家所有的土地;条例第二条所称的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施;条例第二条所称的附着物,是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品。从上述规定分析,土地增值税是针对纳税人转让房地产行为征收的税种,税法规定的房地产包括土地使用权、地上建筑物及其附着物。但是,上述规定也未特别明确独立转让地面建筑物或附着物是否属于转让房地产,是否属于征税范围。

国家税务总局《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》(国税函发〔1995〕110号)第四条就土地增值税的征收范围进一步明确,根据《条例》的规定,凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意:一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收,对转让集体土地使用权的不征税。这是因为,根据《土地管理法》的规定,国家为了公共利益,可以依照法律规定对集体土地实行征用,依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理,而不应纳入土地增值税的征税范围。二是只对转让的房地产征收土地增值税,不转让的不征税。如房地产出租,虽然取得了收入,但没有发生房地产的产权转让,不应属于土地增值税的征收范围。三是对转让房地产并取得收入的征税,对发生转让行为而未取得收入的不征税。如通过继承、赠与方式转让房地产的,虽然发生了转让行为,但未取得收入,就不能征收土地增值税。按照文件规定,第一类单独转让土地使用权属于征税范围,而第二类和第三类还是强调转让房地产,也未明确独立建筑物及附着物转让或销售是否属于征税范围。