第27期 土地增值税清算系列分析(四)——土地增值税征税范围(2)

 

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土地增值税清算系列分析(四)——土地增值税征税范围(2)

[本集提示]上一期我们说明了土地土地增值税的征税范围及土地增值税征税范围的前20种应用,本期将继续说明土地增值税征税范围的后34种应用情形。

21、国家出让土地不用缴纳土地增值税

《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定:条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。在这里,应当注意国有土地使用权的“出让”与“转让”的区别。国有土地使用权的出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。这种行为属于由政府垄断的土地一级市场,不用缴纳土地增值税。国有土地使用权的转让是指土地使用者通过出让等形式取得土地使用权后,将土地使用权再转让的行为,包括出售、交换和赠与。这种行为属于土地的二级市场。随着土地使用权的转让,土地上的建筑物、其他附着物的所有权也随之转让。土地使用权的转让,属于土地增值税的征税范围。 

22、房地产的代建房行为

这是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为。在这种情形下,由于没有发生房地产权属的转移,房地产开发公司取得的收入属于劳务收入的性质,所以不属于土地增值税的征税范围。

根据有些地方文件如大连市地方税务局印发《土地增值税若干问题的具体规定》的通知(大地税一[1995]121号)规定,房地产开发公司代客户进行房地产开发,开发完成后向客户收取代建收入,并没发生房地产产权的转移,因此不征土地增值税。

对房地产开发公司而言,虽然取得了收入,但没发生房地产权属的转移,其收入属于劳务收入性质,不征收土地增值税。如河北省地方税务局、河北省国家税务局《关于印发土地增值税几个具体问题的暂行规定的通知》(冀地税函[1995]53号,以下简称冀地税函[1995]53号)第二条对对于房地产开发公司代建房行为是否征收土地增值税进行了明确规定。冀地税函[1995]53号第二条指出,房地产开发公司代建房行为指房地产开发公司代客户进行房地产开发,待项目全部竣工以后收取一定的代建收入。这种收入属于一种劳务收入,所建房地产的权属关系没有发生转移,因此,不构成土地增值税的纳税义务人。 

23、合作建房按比例分房自用暂免征收土地增值税

财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号,以下简称财税字[1995]048号)规定,对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免缴土地增值税。建成后转让的,应缴纳土地增值税。

建成后转让的,应缴纳土地增值税。此处“应缴纳土地增值税”该如何计征土地增值税国家税务总局并没有明确,各地有自己规定。例如《广州市地方税务局关于印发2014年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》(穗地税函[2014]175号)规定:出地方已取得国有土地使用权证,需出资方办理转让加名手续的。

(1)房屋建成后,合作双方按约定比例分房自用的,出地方发生了以转让部分土地使用权为代价换取部分房地产所有权的行为,出资方发生了以转让部分房地产所有权为代价换取部份土地使用权的行为。根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第一条规定,对出地方向出资方转让土地使用权、出资方向出地方转让房地产所有权的行为,免征土地增值税。