第28期 土地增值税清算系列分析(六)—土地增值税预征率

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土地增值税清算系列分析(六)——土地增值税预征率

本期提示:土地增值税预征是指纳税人在项目全部竣工结算前取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的属于土地增值税“预征范围”。土地增值税从1994年便开始征收,征税对象是土地取得、转让、建设所取得的增值额,按照30%到60%的四级超额累进税率进行征收。简而言之,该税就是针对房地产项目的超额利润而设计的,当开发商转让房地产所取得的增值额越大,税率就越高,应缴纳的税额就越多。

一、土地增值税预征范围 

1、土地增值税暂行条例实施细则规定

《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定: 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。 

2、预征范围

地方文件《上海市地税局关于土地增值税预征问题的通知》(沪地税地[1996]30号)规定:为了加强对土地增值税的征收管理,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定,经研究决定,对纳税人预售房地产所取得的收入,实行预征土地增值税,现将有关事项通知如下,预征范围。

(1)纳税人建造非普通标准住宅的房地产项目。

(2)《暂行条例》、《实施细则》和财政部、国家税务总局以及沪地税地(1995)52号文第三款明确规定免税以外的项目。

福建省地方税务局《福建省地税局关于重新明确我省土地增值税预征范围和预征率的通知》(闽地税发[2005]32号)规定: 除当地政府规定的经济适用住宅收入不预征外,对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,均按统一规定预征土地增值税。

江苏省土地增值税预征范围:除普通标准住宅不实行预征外,对其他各类商品房,均应按本通知规定实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件,经当地主管税务部门审核后确认。

转让商品房以外的其他房地产的行为,其土地增值税的征收仍按原规定执行。

3、预征办法

(1)分项核定。对进行小区开发建设的项目,按每一预售合同中确定的转让收入作为计税收入,以预算的房地产开发成本和配套设施成本核定的该项目所应分摊的金额作为扣除项目金额,计算预计应纳税额;再以预计应纳的税额除以转让收入求出的比例作为预征率,以此在每次预收转让房地产款项时,按每笔收入乘以预征率,计算每次应预缴的税款。

(2)定率计征。对进行小区开发以外的项目,实行平均预征率办法,预征率定为1.5%-2.5%,主管税务机关可根据本地区或项目的实际情况,在规定的幅度内确定预征率,应是每地区或每项一率,不能一地区或一项多率。对市中心区域内建造的商住办公楼应按规定的上限确定预征率。纳税人在取得每一笔预售款时,按规定的预征率计算应纳税额,及时缴纳土地增值税。

对实行预征土地增值税的,在该项目全部竣工办理结算时要进行纳税清算,即待取得全部转让收入进行竣工结算时,根据每一计税项目预征税款和应征税款的数额,确定应补缴或应退还的土地增值税。 

4、分期收款预征办法