第52期 房产租金能否转换为物业管理费规避房产税负

2016年营业税全面改征增值税、国地税实施联合稽查、大力推行大数据征管变革、金税工程三期全面上线运行后,税务机关将拥有海量的征管数据,拥有更加智能化的数据处理与信息分析比对系统,纳税人如何应对?【俊坤税话】通过实例分析,教您如何化解纳税风险,确保企业“税税平安”!

房产租金能否转换为物业管理费规避房产税负?

【本节提示】将房产租金转换为物业管理费用可以有效规避房产税纳税义务。这一结论频繁出现于老师的课件、财税期刊以及财税论著中。那么,这一观点究竟是否正确呢?对此,很有必要加以澄清。

【问题源起】纳税人将其房产对外出租收取租金后,除了必须按照增值税等政策的规定计算缴纳增值税、城建税、教育费附加之外,还须按照房产税政策的规定计算缴纳12%的房产税,税收负担相对较重,特别是房产税,几乎拿走了房租的1/8。面对如此之高的税负,专家也为企业支招:实施房产税筹划。

那么如何实施纳税筹划呢?最为主流的筹划思路就是将房产出租转换为物业管理或者仓储业务,因为物业管理或者仓储业务等业务都是不用缴纳房产税的,如此,就可以大幅度降低房产税负担:不需要就房屋租金计算缴纳房产税,而只需要就房产原值计算缴纳房产税。 

【政策分析】应当承认,单纯的出租房产是需要缴纳房产税的,而单纯的提供物业管理服务或者仓储服务也不存在房产租赁项目的房产税的。但问题是:房租能否直接转换成物业管理费或者仓储费用?

从目前专家的文章或者论著看,专家的思路与做法非常的简单:房产出租人与房产承租人只需要将房产租赁合同修改调整成物业管理合同或者仓储管理合同就OK了。非常非常的简单。甚至还有专家大言不惭地指出:改个合同名,节税上百万!

其实,现实并非如此。众所周知,无论是在税收上还是在会计上,都遵循一个重要的原则,即实质重于形式原则。具体到房房租与物业管理上,您企业进行会计核算,他税务机关征收税款,都不单纯以法律合同等形式材料作为依据,而必须以业务的真实内容为基础的。

那么可能会有人质疑:税务局哪会知道纳税人究竟提供的是物业管理服务还是房屋租赁?对此,其实并不困难。

首先,从收费上,房租的标准与物业管理费的标准存在明确的区分,其中最为重要的就是物业管理通常是按照国家规定的标准收取的。这是由《物业管理条例》所规定的。由于物业管理费通常是有标准的,因而,同一地段、同等面积的房产的收费额几乎没有差异。当然更为重要的物业管理收费都相对较低,而房租远比物业管理费高得多。换言之,从相关服务的金额就能很容易的判断出一项收费是房租还是物业管理费。

其次,从服务的具体内容上分析,出租房产时,房产出租人把房产出租给承租人之后,除提保障必要的水电等生产与生活必要保障以及建筑物的完整、维修之外,通常不需要再行提供其他服务,但如果是提供的物业管理服务,那么物业管理人则必须提供巡视、检查等安全保卫服务,相关场地的清洁卫生,垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等等一系列的物业管理服务。

另外,房产租赁与物业管理下,相关人的法律责任也是不同的。通常而言,房屋出租并不对房产承租人的物品承担保管与安全责任等。但在物业管理下,物业管理服务人必须对被服务人的物品承担安全义务。 

【反面案例】2013年,甲公司与乙公司商定:甲公司将其房产出租给乙公司使用,年租金1800万元。考虑到出租房产需要缴纳较高的房产税,因而,双方协商:不再签订房租合同,而签订物业管理合同。2014年初,甲公司向乙公司追索物业管理费,乙公司以甲公司未提供任何的物业管理服务,构成合同违约为由,拒绝支付款项。甲公司即向人民法院提起诉讼。因甲公司不能提供任何的提供物业管理服务的证据资料,2014年底,人民法院判决甲公司败诉。2016年,税务机关对甲公司实施税务稽查,确认甲公司合同约定的物业管理费为当地物业管理收费标准的80余倍,因而认定其为房租,并将其签订的所谓物业管理合同认定为虚假凭证,作为偷税证据,确认企业偷税,除补征税款外,加收税收滞纳金与罚款…… 

【下节提示】新购房产的装修费用该如何进行所得税处理?

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