第29期 土地增值税清算系列分析(七)——收入金额的确认 
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土地增值税清算系列分析(七)——收入金额的确认 

一、发票与合同金额

1、按发票金额与合同金额较大者确定

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函【2010】220号)规定:开发项目销售完毕且已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入。

开发产品销售收入,若会计处理均通过“预收账款”科目核算,则“预收账款”各年度该项目累计发生额即为收入总额。此种情况下,商品房确权面积及结算价款已经确认,结算发票应全部开具,依据发票所载金额确认收入。

此外,未在“预收账款”科目核算的价外收费,也应计入收入总额。对于开发商在项目开发过程中的代收费用,《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税〔1995〕48号)规定,对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增值额时,不允许扣除代收费用。

因此,若房地产开发企业不是按照县级以上人民政府的规定要求代收的费用,则要作为开发产品的收入征税。

国税发〔2006〕187号文件规定,土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。因此,销售收入总额要首先分期确定,然后分类确定。 

2、未开具发票或未全额开具发票按合同金额确定

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函【2010】220号)规定:未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。 

3、实际测量面积与合同面积不同导致金额不等差异处理

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函【2010】220号)规定:销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。

地方文件也对此做出规定,如广东省地方税务局公告2014年第3号、济南市土地增值税清算工作指南(试行)、大连市地方税务局关于土地增值税征收管理若干问题的公告等。

其中《大连市地方税务局关于土地增值税征收管理若干问题的公告》(大地税公告〔2014〕1号)规定:房地产开发项目的建筑面积原则上以规划部门的批复文件(详细规划总平面图等)为准,对于项目最终测绘面积与规划部门批复文件不相符的,经规划等政府部门确认后,以测绘面积为准。房地产开发项目的可售面积原则上以销(预)售许可证确认的面积为准,对于实际可售面积与销(预)售许可证面积不一致的,应由房地产开发企业提供政府相关部门的证明,按实际可售面积确认。

青地税发【2016】1号规定: 房地产开发项目的建筑面积以政府规划部门的批复文件(详细规划总平面图等)为准,对于项目最终测绘面积与政府规划部门批复文件不相符的,经规划等政府部门确认后,以测绘面积为准。房地产开发项目的可售面积以销(预)售许可证确认的面积为准,对于实际可售面积与销(预)售许可证面积不一致的,应由房地产开发企业提供政府相关部门的证明,按实际可售面积为准。 

4、未签订销售合同