第53期 新购房产的装修费用该如何进行所得税处理

2016年营业税全面改征增值税、国地税实施联合稽查、大力推行大数据征管变革、金税工程三期全面上线运行后,税务机关将拥有海量的征管数据,拥有更加智能化的数据处理与信息分析比对系统,纳税人如何应对?【俊坤税话】通过实例分析,教您如何化解纳税风险,确保企业“税税平安”!

新购房产的装修费用该如何进行所得税处理?

【本节提示】购买新房产后所发生的送修费用,是作费用化处理呢还是作资本化处理呢?如果作资本化处理,是计入固定资产呢还是确认为长期待摊费用呢?对此问题,财税人员仍然存在很多的误区。 

【问题源起】一名老财务人员向本人提出一个问题,其大意是:2015年1月,企业筹集2亿元资金,购入一栋房产,企业直接确认为固定资产-房产。3月份,企业对其进行装修,当年12月份结束,先后发生装修费用1.2亿元。企业认为:如果把装修费0.7亿元计入房产那么将会导致两种不利后果:其一是装修费不能抵减当期的企业所得税,而当期利润额较大,超过1亿元;其二是直接增大房产的原值,在房产使用期间,每年都会给企业带来较重的房产税负担。因此,企业千方百计寻找装修费用化的政策依据。

您还别说,功夫不负有心人,企业在咨询某个纳税筹划专家后,还真找到了相关的政策依据:

《企业所得税法》第十三条规定:在计算应纳税所得额时,企业发生的固定资产的大修理支出作为长期待摊费用,按照规定摊销的,准予扣除。

《企业所得税法实施条例》第六十九条进一步明确:上述固定资产的大修理支出,是指同时符合下列条件的支出:(一)修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上;(二)修理后固定资产的使用年限延长2年以上。同时指出,对上述固定资产大修理支出,按照固定资产尚可使用年限分期摊销。

企业购入的房产原值2亿元,装修(修理)费用只有0.7亿元,未超过房产原值的50%,因而,不需要资本化,可直接费用化,圆满实现企业目标:抵减应税所得少缴企业所得税;降低房产原值减轻房产税负担。 

【政策分析】企业财务的分析似乎很有道理,但其适用政策却完全错误。

首先,《企业所得税法》第十三条规定:在计算应纳税所得额时,企业发生的下列支出作为长期待摊费用,按照规定摊销的,准予扣除:(一)已足额提取折旧的固定资产的改建支出;(二)租入固定资产的改建支出;(三)固定资产的大修理支出;(四)其他应当作为长期待摊费用的支出。

《企业所得税法实施条例》第六十八条进一步解释明确:

企业所得税法第十三条第(一)项和第(二)项所称固定资产的改建支出,是指改变房屋或者建筑物结构、延长使用年限等发生的支出。

企业所得税法第十三条第(一)项规定的支出,按照固定资产预计尚可使用年限分期摊销;第(二)项规定的支出,按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。

改建的固定资产延长使用年限的,除企业所得税法第十三条第(一)项和第(二)项规定外,应当适当延长折旧年限。

另外,《企业所得税法实施条例》第五十七条规定:“企业所得税法第十一条所称固定资产,是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的非货币性资产,包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。”

第五十八条还明确规定:“固定资产按照以下方法确定计税基础:(一)外购的固定资产,以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础……(六)改建的固定资产,除企业所得税法第十三条第(一)项和第(二)项规定的支出外,以改建过程中发生的改建支出增加计税基础。” 

【分析结论】综合上述一系列规定可以看出,对于房产等不动产的装修、修饰等在企业所得税法上有一个专用的概念:不是固定资产大修理支出,而是固定资产改建支出。如此,企业所得税法有关固定资产大修理支出的规定也就不适用于房产等的装修规定。但由于房产等的装修费用等满足固定资产的确认条件,并且,税法本身也特别规定:“改建的固定资产,除企业所得税法第十三条第(一)项和第(二)项规定的支出外,以改建过程中发生的改建支出增加计税基础。”

因此,新购入房产的装修费用,包括改建过程中的改建支出,应当记入固定资产-房产,而不能一次性计入当期损益。进一步讲,所谓专家提供的纳税筹划思路根本不能采纳。 

【下节提示】营改增后将自产沥青混凝土用于工程施工该如何处理?

尊重版权,从我做起!本文为原创内容,由中财讯集团提供,转载时必须注明作者和来源。