第30期 土地增值税清算系列分析(八)——收入时间确认

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土地增值税清算系列分析(八)——收入时间确认

本期提示:房地产开发企业销售房地产的,以签订房地产销售合同之日确认为转让房地产行为发生时间。法院等有权部门对房地产开发企业的房地产实施强制拍卖、变卖的,以拍卖、变卖成交之日确认为转让房地产行为发生时间。

一、一次性收款 

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发[2009]31号)规定:采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日,确认收入的实现。《浙江省国家税务局、浙江省地方税务局关于土地增值税若干问题的补充通知》(浙国税外【1995】第127号、浙地税【1995】第38号)规定:纳税义务发生时间按如下规定执行:转让房地产并一次性取得收入的为取得收入的当天;以赊销或分期收款方式转让房地产的,为本期收到价款的当天或合同约定本期应收价款日期的当天;采用预收价款方式转让房地产的,为收到预收价款的当天。

江苏省国家税务局江苏省地方税务局转发《国家税务总局关于印发<土地增值税纳税申报表>的通知》的通知苏国税发[1995]336号 苏地税发[1995]132号纳税义务发生时间转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物的,以取得收入的当天;以赊销或分期收获方式转让房地产的,以本期收到价款的当天或合同约定本期应收价款日期的当天;采用预收价款方式转让房地产的,以收到预收价款的当天。纳税人于项目转让后一次性取得价款的,应按规定计算缴纳土地增值税。 

二、分期收款 

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发[2009]31号)规定:采取分期收款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。《浙江省国家税务局、浙江省地方税务局关于土地增值税若干问题的补充通知》(浙国税外【1995】第127号、浙地税【1995】第38号)规定:纳税义务发生时间按如下规定执行:转让房地产并一次性取得收入的为取得收入的当天;以赊销或分期收款方式转让房地产的,为本期收到价款的当天或合同约定本期应收价款日期的当天;采用预收价款方式转让房地产的,为收到预收价款的当天。

江苏省国家税务局江苏省地方税务局转发《国家税务总局关于印发<土地增值税纳税申报表>的通知》的通知苏国税发[1995]336号 苏地税发[1995]132号纳税义务发生时间转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物的,以取得收入的当天;以赊销或分期收获方式转让房地产的,以本期收到价款的当天或合同约定本期应收价款日期的当天;采用预收价款方式转让房地产的,以收到预收价款的当天。纳税人于项目转让后一次性取得价款的,应按规定计算缴纳土地增值税。如采取分期收款方式转让房地产的,可预征土地增值税,待结清价款后进行清算,多退少补。

国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知(国税发〔2007〕132号)根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第十五条,对于取得的收入为外国货币的,依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定,以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币,据以计算土地增值税税额。

对于以分期收款形式取得的外币收入,也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。

《北京市地方税务局关于明确土地增值税征收管理若干问题的通知》(京地税地[2003]73号)规定:对于采取分期取得预销售收入的房地产开发企业,在办理土地增值税清税时尚未取得全部实际收入的,一律按签定的《商品房购销合同》中记载的金额,确定土地增值税计税收入。 

三、折扣折让 

企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣,商品销售涉及商业折扣的,应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。