第36期 土地增值税清算系列分析(十一)——建安成本

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建安成本

本期提示:建安成本是房价中相对稳定的部分,按照国外一般情况,建安成本一般占房地产总开发成本的70%,其它的地价及税、费三项仅占房价的30%左右。而在国内,这个数字是颠倒的。但是随着物价水平的整体上涨,建安成本也大幅提升。

一、建安成本分摊 

1、国家税务总局没有直接指明分摊方法

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号)第二十二条规定:审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注:

(1)同一宗土地有多个开发项目,是否予以分摊,分摊办法是否合理、合规,具体金额的计算是否正确。

(2)是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。

(3)拆迁补偿费是否实际发生,尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知(国税发[2007]132号)第三十条规定:取得土地使用权支付金额的审核,应当包括下列内容:

(1)审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证,口径是否一致。

(2)如果同一土地有多个开发项目,审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。

(3)审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。

(4)审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。

(5)审核有无预提的取得土地使用权支付金额。

(6)比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目,判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。

国税发[2009]91号:纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,或者同一项目中建造不同类型房地产的,应按照受益对象,采用合理的分配方法,分摊共同的成本费用。 

2、一般按可售建筑面积分摊发

苏地税规[2012]1号与苏地税发[2009]72号及其他省市规定:同一开发项目中建设的不同类型房地产发生的建筑安装工程费,前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用,按本公告第二条所规定的核算对象分别归集。如不能按不同类型房地产分别归集的,应按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积比例分摊。

纳税人发生的开发成本应当归集至不同类型房地产。如果纳税人只存在一种类型房地产,或者在会计核算时,能够根据不同类型房地产确定成本对象,并准确归集开发成本,那么不同类型房地产的开发成本就可直接确定。如果纳税人存在两种类型以上的房地产,并且未能根据不同类型房地产归集开发成本的,则应当按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积比例计算分摊开发成本。如果某一类型房地产存在区别于其他类型房地产的特定成本(例如某一类型房地产发生了装修成本)的,此类特定成本应单独归集并准确核算,并将此类特定成本直接归集至该类型房地产。 

3、连体楼也可以按层高系数法分摊

湖北省地方税务局关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知(鄂地税发[2008]207号)规定:单栋建筑物既有住宅又有商业用房的,商业用房建筑成本可以按照层高系数予以调整。其余扣除项目金额不得按层高系数调整。商业用房层高系数=商业用房层高/住宅层高。

上述三种方法在后面土地增值税清算一章详细说明。 

二、未实际支付的开发成本不能在土地增值税清算时扣除 

1、未取得合法有效凭证的不能扣除