第38期 拆迁安置的土地增值税处理

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拆迁安置的土地增值税处理

本期提示:《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税函[2010]220号)明确如下:房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。

开发企业采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的,房屋价值国税发[2006]187号第三条第(一)款的规定计算,计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费

货币安置拆迁的,房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费

那么如何正确理解上述规定呢?

1、关于“按规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。”的正确理解

如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式,需要从两个方面考虑:

01、需要按220号文件确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”。因为房屋补偿方式相当于房地产企业向被拆迁户支付货币补偿资金,然后被拆迁户再用这笔货币补偿资金向房地产企业购入房屋,

因此应按照同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格或参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定“拆迁补偿费支出” 入开发成本的土地成本中。

02、要确认视同销售所得,对补偿的房屋按照国税发[2006]187号第三条第(一)款规定,房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:

(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定的金额确定视同销售收入,同时按照税收规定计算确认拆迁安置房屋的视同销售成本。

案例:甲公司是一家房地产开发企业,2009年由于当地政府招商引资的原因,甲公司与当地的一家水泥厂签订了合同,合同约定对水泥厂进行拆迁,建设商住楼。建成后返还其商业面积3万平方米,除此没有支付其他土地款。该公司的开发产品会计成本构成为

①土地征用费及拆迁补偿费0万元。

②前期工程费1000万元。

③建筑安装工程费15000万元。

④基础设施建设费3000万元。

⑤公共配套设施费800万元。

⑥开发间接费200万元。

总成本为20000万元,总可售面积为10万平方米。单位会计成本为2000元/平方米。甲公司同类房地产的平均价格为6000元/平方米。

计算如下:

第1、支付建筑施工等其他开发成本20000万元。

第2、拆迁补偿费支出:30000×6000=18000万元 (注意:这里的拆迁补偿费不能认为只是拆迁户30000平米的,而是整个楼盘的。需要在总可售面积10万平方米中分摊。)

视同销售收入:30000×6000=18000万元