第33讲 经营性租赁的会计与税务处理
2016年5月1日全面推开“营改增”,其间征纳双方就增值税的发票开具、进项税额、销项税额、税率适用、税额计算以及纳税申报等相关争议问题不断出现。【税客争鸣】就增值税有关问题从理论探讨到实务操作、案例剖析等,展开全面、系统、深入阐述,以期帮助广大财税人员科学、合理、有效用好税收政策,掌控涉税风险。
经营性租赁的会计与税务处理

【本期提示】企业不动产经营性租赁业务在企业日常经营活动中司空见惯,但具体到每项业务又不尽相同,如为吸引租客采用一定的免租期促销,或提前支付可优惠打折,或租赁费延后支付,或租客无支付能力,或部分支付等等。本期将围绕上述各种情况,分别从会计(企业会计准则与小企业会计准则)及税收方面展开探讨,以期获得广大财税人士的共识。

一、政策归纳与解析

(一)(小)企业会计准则的相关规定

项目
出租方会计处理与规定
承租方会计处理与规定
预收(付)租金
借:银行存款
贷:预收账款等    
应交税费——增(销)
借:长期待摊费用等
应交税费——增() 
贷:银行存款等
租金收入(费用的确认
借:预收账款
  贷:租赁收入、其他业务收入
借:制造费用、销售费用、管理费用
  贷:长期待摊费用(预付账款)
备注:按照租资产实际用途,不同科目的选用,其财税差异较大
免租期或出租人承担了承租人某些费用
在出租人提供了免租期的情况下,应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内,按直线法或其他合理的方法进行分配,免租期内应确认租赁收入;在出租人承担了承租人某些费用情况下,应将该费用从租金收入总额中扣除,并将租金收入余额在租赁期内进行分配。
在出租人提供了免租期的情况下,应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内,按直线法或其他合理的方法进行分摊,免租期内应确认租赁费用;在出租人承担了承租人的某些费用情况下,应将该费用从租金收入总额中扣除,并将租金余额在租赁期内进行分摊。
《小企业会计准则》无相关规定。
初始直接费用
租赁中的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用计入当期损益,费用较大应当资本化,在整个租期内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益。
借:管理费用、税金及附加
  贷:银行存款
租赁中的手续费、律师费、差旅费、印花税、谈判费等初始直接费用计入当期损益。
借:管理费用、税金及附加
  贷:银行存款
金额较大的应当资本化,在整个经营租赁期间内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益
或有租金
应当在实际收到时计入当期损益。
借:银行存款
  贷:租赁收入、其他业务收入
应当在实际发生时计入当期损益。
借:财务费用【按物价指数计算】
  销售费用【按销售量等计算】
  贷:银行存款等