第39期 公共配套设施移交给业主成本能否扣除
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公共配套设施移交给业主成本能否扣除

提示:《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定:基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

国税发【2006】187号规定:房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除。

国税发【2009】31号规定:房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施。产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除。

国家税务总局作出了原则性规定,实际工作中各地又有自己的补充规定。如何界定配套设施属于全体业主呢?

济南市土地增值税清算工作指南(试行)规定:关于房地产开发企业公共配套设施费计算扣除的问题。

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:

(一)在《商品房购销合同》中已注明建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;未注明的,凭房地产开发企业在当地主要媒体上刊登的移交公告或小区业主委员会出具的移交证明,其成本、费用可以扣除;

(二)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,凭移交清单或接收清单,其成本、费用可以扣除;属于政府、公用事业单位原因不能及时接收的,经接收单位或者政府部门出具证明,经主管税务机关确认后,其成本、费用可以扣除;

(三)未移交或开发商、物业公司实际占有、使用、受益的公共设施,不得扣除相应的成本、费用;

(四)建成后由房地产开发企业有偿转让的,应计算收入,并准予扣除相应的成本、费用。

(五)地下人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主的,其相关成本、费用不予扣除。

大地税公告〔2014〕1号规定:公共配套的认定,房地产开发企业确认公共配套设施的扣除金额时应提供有效证明。

(一)政府规划文件中应有相关规划,没有政府规划,却实际建造的,需提供有效证明。

(二)允许扣除的公共配套设施面积原则上以政府规划面积为准,实际测绘面积同政府规划面积不一致的,应提供有效证明,按实际面积扣除。

(三)产权属于全体业主或无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施,应有移交手续,产权属于全体业主的还应在小区内进行公开承诺。

1.产权属于全体业主的,如物业管理用房等,应提供房地产开发企业无偿移交给全体业主使用的移交文件、业主委员会选举文件等资料,并在小区内进行公开承诺。未成立业主委员会的住宅小区,由办理入住手续50%以上的业主签字确认移交。对于物业用房面积超过规划面积的,还应提供大连市国土资源和房屋局关于明确该项目物业管理用房的文件以及大连市国土资源和房屋局出具的关于暂时限制该项目预留物业管理用房交易的文件。

2.无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,应提供与相关部门的移交手续:

公共配套设施为幼儿园、学校的,企业应提供与县级(含县级)以上教委签署的交接协议;

公共配套设施为居委会的,企业应提供与所属街道签订的交接协议;

公共配套设施为人防工程的,企业应提供人防工程证、大连市人民防空(民防)办公室出具的该项目结建人防工程批复等证明材料。

3.公共配套设施为设备间、变电所、泵房、消防间等的,企业应进行书面说明。

4.公共配套设施(会所、物业经营用房等)用于经营的,原则上不予扣除。

琼地税函[2015]917号也规定,根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第四条第三款第一项规定,公共配套设施“建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除”,其中 “建成后产权属于全体业主所有的”,可以按照以下原则之一确认:

(一)政府相关文件中明确规定属于全体业主所有;

(二)经人民法院裁决属于全体业主共有;

(三)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有,或相关公共配套设施移交给业主委员会。

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