第58期 如何准确理解与把握计征房产税的房产范围

 2016年营业税全面改征增值税、国地税实施联合稽查、大力推行大数据征管变革、金税工程三期全面上线运行后,税务机关将拥有海量的征管数据,拥有更加智能化的数据处理与信息分析比对系统,纳税人如何应对?【俊坤税话】通过实例分析,教您如何化解纳税风险,确保企业“税税平安”!

如何准确理解与把握计征房产税的房产范围?

【本节提示】到底哪些房产需要计算缴纳房产税?这不仅是广大财税人员最为迷茫的问题,也是税务人员经常搞错的问题。 那么,如何准确理解与把握计征房产税的房产范围?

【案例描述】

税务稽查局对甲企业实施税务稽查时发现:2016年,因旧办公楼原有中央空调不能正常运转,因而将旧中央空调拆除,重新安装新中央空调。旧中央空调原值1200万元,已经计提折旧800万元;新购中央空调4200万元。企业将中央空调确认为独立的固定资产,并且在计算缴纳房产税时也未将中央空调价值加入到房产原值。税务机关认为,按照政策规定,中央空调是必须并入房产原值计算缴纳房产税的,因而,企业少缴纳房产税了,必须补征房产税。应补征房产税为:4200×70%×1.2%=35.28万元。

但企业认为,税务机关的处理存在偏差,因为总局有明确的政策规定:如果企业将中央空调设备作单项固定资产入帐,单独核算并提取折旧,则房产原值不应包括中央空调设备。也就是说,新更换的中央空调其实是不用补征房产税的。 

【政策分析】就上面的案例而言,企业的观点不能成立。但税务机关的结论也并不正确。

确实,《财政部、国家税务总局关于对房屋中央空调是否计入房产原值等问题的批复》(〔87〕财税地字第028号)曾经规定:“经研究,新建房屋交付使用时,如中央空调设备已计算在房产原值之中,则房产原值应包括中央空调设备;如中央空调设备作单项固定资产入帐,单独核算并提取折旧,则房产原值不应包括中央空调设备。关于旧房安装空调设备,一般都作单项固定资产入帐,不应计入房产原值。”

但是,由于有了新的文件,比如说《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》(国税发〔2005〕173号),其规定已经作废了。也就是说企业的观点是依据已经作废的文件得出的,自然不能算是正确观点了。

按照国税发〔2005〕173号文的规定,为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求,凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税。但对于更换房屋附属设备和配套设施的,在将其价值计入房产原值时,可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件,更新后不再计入房产原值。

很显然,就上例而言,企业虽然新购入了中央空调4200万元,但这并不意味着房产价值增加了4200万元,因为企业还拆除的老旧中央空调,其原值是1200万元。按照国税发〔2005〕173号文的规定,这一部分被拆除的旧空调是必须从房产原值中减除的,因此,企业应当补缴的房产税应当是:(4200-1200)×70%×1.2%=25.2万元。比税务机关的结果整整少了10万元。 

【补充提醒】事实上,现行的税收政策对于计征房产税的房产范围是有明确规定的,企业必须精准把握,否则,就有可能出错,多缴纳房产税。在此,笔者也特别提醒:

“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能够遮风避雨,可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物,如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等,不属于房产。

房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有:暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备;各种管线,如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线;电梯、升降机、过道、晒台等。

属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起。 

【下节提示】房产让他人无偿使用时由谁缴纳房产税?是否存在企业所得税风险?

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