第59期 房产让他人无偿使用时由谁缴纳房产税?是否存在企业所得税风险?

2016年营业税全面改征增值税、国地税实施联合稽查、大力推行大数据征管变革、金税工程三期全面上线运行后,税务机关将拥有海量的征管数据,拥有更加智能化的数据处理与信息分析比对系统,纳税人如何应对?【俊坤税话】通过实例分析,教您如何化解纳税风险,确保企业“税税平安”!

房产让他人无偿使用时由谁缴纳房产税?是否存在企业所得税风险?

【本节提示】

企业之间无偿使用房产并不少见,那么在此情况下,房产税该由谁缴纳?缴纳之后,是否还存在企业所得税风险呢?对此问题,就目前而言,很多企业的做法是错误的。 

【案例描述】

2018年6月,某税务机关在对甲企业实施税务稽查时发现:2015年至2017年间,甲企业将其原值8000万元的房产无偿提供给乙企业使用。甲企业按照当地的规定,在房产原值基础上打7折后,适用1.2%的税率计算缴纳房产税计201.6万元(8000*70%*1.2%*3)。

但税务机关认为甲企业缴纳房产税是错了,而必须由乙企业补缴相关房产税,并要求对乙企业加收税收滞纳金。

而企业认为,房产税不应当重复征收,甲、乙两家单位中只要有一家缴纳了,国家没有受到任何损失,那么税务机关就不应当再行补征,更不应当加收税收滞纳金。 

【政策分析】

首先分析房产税的纳税人。《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(〔86〕财税地字第008号)以及《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)等文件都明确规定:无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。也就是说,当一个企业无偿使用他人房产时,应当由无偿使用房产人按照房产原值计算缴纳房产税。本案中,乙企业是无偿使用甲企业房产的,自然,房产税的纳税人是乙企业而非甲企业。

其次分析能否加收税收滞纳金问题。《中华人民共和国税收征收管理法》第五十二条第二款规定:“因纳税人、扣缴义务人计算错误等失误,未缴或者少缴税款的,税务机关在三年内可以追征税款、滞纳金;有特殊情况的,追征期可以延长到五年。”本案中,乙企业未按照规定履行房产税纳税义务,自然应当按照上述条款的规定加收税收滞纳金。

再次分析甲企业多缴纳税款的处理。《中华人民共和国税收征收管理法》第五十一条规定:“纳税人超过应纳税额缴纳的税款,税务机关发现后应当立即退还;纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的,可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息,税务机关及时查实后应当立即退还;涉及从国库中退库的,依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。”本案中,甲企业并不是相关房产税的纳税人,本不应当缴纳房产税,但实际上却多缴纳房产税了,自然应当按照上述规定申请退税。 

【延伸分析】

虽然房产税的问题解决了,但却有一个新问题出现了:甲企业是否需要补缴企业所得税?

本案中,甲企业本不该缴纳房产税,但是却自愿缴纳了,并且相关的房产税也作为其成本费用进行企业所得税税前扣除了。但问题是,甲企业根本就不是相关房产的房产税纳税人。进一步讲,相关房产税并不应当由甲企业负担,或者说相关的房产税与甲企业的生产经营活动并没有任何的关系。

按照《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十七条等的规定,企业能够税前扣除的成本费用等支出必须是与取得收入直接相关的支出。因而,甲企业虽然代乙企业受过了,那么由于其负担与自身的生产经营无关,因而,相关的房产税并不能在税前扣除,这就意味着,税务机关在对甲企业进行税务稽查时,应当追征甲企业由于代乙企业负担房产税而少缴纳的企业所得税,同时,可以按照税收征管法的相关规定,加收甲企业少缴纳企业所得税的滞纳税金。

【延伸分析】

在任何时候,纳税人都应当按照法律的规定履行税收义务,千万不要代人受过。代人受过可能并不能减轻其税收负担,反而还会承受更高的税收风险。 

【下节提示】房产的改扩建支出是计入房产原值还是一次性税前扣除?

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