第45期 人防设施成本扣除分析
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人防设施成本扣除分析

一、人防设施要办理移交手续才能成本扣除

符合国税发〔2006〕187号第四条第三款规定的配套设施的,对于"无偿移交的"情形,应根据政府及有关部门出具的证明资料或主管税务机关认可的移交手续为准。对于"产权属于全体业主所有的"情形,应提供产权属于全体业主的相关证明资料或主管税务机关认可的证明资料。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条 转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。

根据《营业税税目注释(试行稿)》规定:销售建筑物或构筑物,是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物,视同销售建筑物。

据此,房地产企业出售的地下停车位,以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物,视同销售建筑物。对取得销售收入应缴纳营业税、土地增值税、企业所得税。广西壮族自治区地方税务局公告2013年第2号规定:受让方不能办理车位产权手续,不需要缴纳车位契税。

大地税公告〔2015〕5号规定:《大连市地方税务局关于土地增值税征收管理若干问题的公告》(大地税公告〔2014〕年第1号)第十三条第(三)款第2项修订为“公共配套设施为人防工程的,企业应提供人防工程竣工验收备案证、大连市人民防空(民防)办公室出具的该项目结建人防工程批复及人防接收证明等相关材料。”

广西壮族自治区地方税务局关于对当前土地增值税政策问题的处理意见规定:公共配套及人防工程的扣除。

1.在《商品房购销合同》中已注明建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;未注明的,凭房地产企业在当地主要媒体上刊登的移交公告或小区业主委员会出具的移交证明,其成本、费用可以扣除。若清算时,小区业主委员会尚未成立的,可暂以房地产企业出具的移交承诺书作为扣除依据;

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,凭移交清单或接受清单,其成本、费用可以扣除;属于政府、公用事业单位原因不能及时接收的,经接收单位或者政府部门出具证明,由主管税务机关确定后,其成本、费用可以扣除;

3.未移交或开发商、物业公司实际占有、使用、受益的公共设施,不得扣除相应的成本、费用;

4.建成后由房地产开发企业有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。

地下人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主的,其相关成本、费用不予扣除。

穗地税函(2014)175号规定:对于满足下列条件之一,建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施,其成本费用可以扣除。

1.纳税人与政府、公用事业部门签订了移交文书;

2.属于政府、公用事业单位原因不能及时接收的,接收单位或者政府部门出具相关证明并经清算小组合议通过的。

二、地下人防设施出租成本扣除

对于地下人防出租的车位土地增值税扣除问题,《中华人民共和国人民防空法》第五条规定:国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。地下人防出租的车位不符合国税发(2006)187号第四条第三款规定的“建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除” 的规定。

而《中华人民共和国物权法》第七十四条规定:占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。地下人防产权为国家所有,因此符合国税发(2006)187号第四条第三款 “建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除” 的规定。因此对于地下人防出租的车位计算土地增值税时可以扣除。需要注意的是如果企业在清算土地增值税之后转让经营权,那么必须根据国税函(2007)645号规定,重新计算收入,补交土地增值税。