第50期 “开发费用”表达式中“土地成本”是否包含利息
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“开发费用”表达式中“土地成本”是否包含利息?

政策依据:《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)规定:土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。国税函[2010]220号第三条第(四)项规定:“土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。”

《土地增值税见证业务规则》(国税发[2007]132号)第三十五条第八款规定:“在计算加计扣除项目基数时,审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。在计算加计扣除项目基数时,要审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。”基于以上两个文件规定,房地产企业计入开发成本的借款费用或利息支出,在进行土地增值税清算时,需要剔除,应调整至财务费用中计算扣除。

基于以上两个文件规定,房地产企业计入开发成本的借款费用或利息支出,在进行土地增值税清算时,需要剔除,应调整至财务费用中计算扣除。 

房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内。

案例1:甲房地产开发企业2011年1月1日立项开发一小区,向交通银行借款100000万元,利率为5%,2012年12月31日完工,2013年12月31日交房并进行土地增值税,同时还本付息。取得土地使用权所支付的金额100000万元;房地产开发成本200000万元。每年期间费用20000万元,3年期间费用合计60000万元。

2011年与2012年会计核算时将利息100000×5%×2=10000万元计入资本化,其中土地成本分摊3000万元;开发成本分摊7000万元。导致会计数据“取得土地使用权所支付的金额”合计为103000万元,房地产开发成本会计数据合计207000万元,2013年度会计数据利息计入财务费用5000万元。

房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%

房地产开发费用=100000×5%×3+(100000+200000)×5%=30000万元。

在计算开发费用时会计上资本化的利息3000万元不在公式中“取得土地使用权所支付的金额”体现,应放在公式中的“利息”位置。

案例2:甲房地产开发企业2011年1月1日立项开发一小区,向民间借款100000万元,利率为5%,2012年12月31日完工,2013年12月31日交房并进行土地增值税,同时还本付息。取得土地使用权所支付的金额100000万元;房地产开发成本200000万元。每年期间费用20000万元,3年期间费用合计60000万元。

2011年与2012年会计核算时将利息100000×5%×2=10000万元计入资本化,其中土地成本分摊3000万元;开发成本分摊7000万元。导致会计数据“取得土地使用权所支付的金额”合计为103000万元,房地产开发成本会计数据合计207000万元,2013年度会计数据利息计入财务费用5000万元。

房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%

房地产开发费用=(100000+200000)×10%=30000万元。

在计算开发费用时会计上资本化的利息3000万元不在公式中“取得土地使用权所支付的金额”体现,应放在公式中的“利息”位置。

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