第54期 土地增值税清算系列分析(十三)——加计扣除

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土地增值税清算系列分析(十三)——加计扣除

一、房地产企业享受加计扣除优惠

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第六条规定: “ 计算增值额的扣除项目:

(一)取得土地使用权所支付的金额;

(二)开发土地的成本、费用;

(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;

(四)与转让房地产有关的税金;

(五)财政部规定的其他扣除项目。”

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条规定:“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:

(一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

(六)根据条例第六条(五)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和,加计20%的扣除。 

二、加计扣除需要注意的问题 

房地产企业在开展土地增值税清算时,需仔细研究相关规定,慎用加计扣除。  

1、取得土地使用权时缴纳的契税可以加计扣除

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第五条规定,房地产企业为取得土地使用权所支付的契税,应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”,计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。因此,契税应计入“取得土地使用权所支付的金额”,可以作为加计扣除20%的基数。 

2、代收费用不得加计扣除

根据《土地增值税清算鉴证业务准则》(国税发〔2007〕132号)第二十五条规定,对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用,应依据代收费用收取方式的不同分别处理,但不论代收费用是单独收取,还是一并收取,都不能做为加计扣除的基数。

(1)代收费用计入房价向购买方一并收取的,应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计扣除的基数。

(2)代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的,不作为转让房地产的收入,在计算增值额时不允许扣除代收费用。