第55期 土地增值税清算系列分析(十四)——税金

小税种大风险。【老刘说税】就契税、房产税、印花税、城市土地使用税、土地增值税等进行全面系统解析,教你依法纳税、合理筹划、用好政策、用足政策、利润最大、税负最低!

土地增值税清算系列分析(十四)——税金

以下地方政策当时处理作为管理费用,财会【2016】22号规定会计应计入“税金及附加”科目。

一、取得土地发生的契税 

根据《财政部  国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)规定:“十一、关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题。

对于个人购入房地产再转让的,其在购入时已缴纳的契税,在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素,在计征土地增值税时,不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。” 

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)规定:房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题。

房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税,应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”,计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。 

二、取得土地缴纳耕地占用税 

《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定:开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

《财政部、国家税务总局关于占用草地、苇田征收耕地占用税政策的通知》(财税[2014]20号)规定:用于农业生产并已由相关行政主管部门发放使用权证的草地,以及用于种植芦苇并定期进行人工养护管理的苇田,属于耕地占用税的征税范围。对占用上述草地、苇田建房或从事非农业建设的单位和个人,应照章征收耕地占用税。

《财政部、国家税务总局关于耕地占用税平均税额和纳税义务发生时间问题的通知》(财税[2007] 176号)规定:为做好新修订的《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》(国务院令第511号)的贯彻落实工作,现就耕地占用税平均税额和纳税义务发生时间问题通知如下:

各省、自治区、直辖币每平方米平均税额为:上海市45元;北京市40元;天津市35元;江苏、浙江、福建、广东4省各30元;辽宁、湖北、湖南3省各25元;河北、安徽、江西、山东、河南、四川、重庆7省市各22.5元;广西、海南、贵州、云南、陕西5省区各20元;山西、吉林、黑龙江3省各17.5元;内蒙古、西藏、甘肃、青海、宁夏、新疆6省区各12.5元。

各地依据耕地占用税暂行条例和上款的规定,经省级人民政府批准,确定县级行政区占用耕地的适用税额,占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地的适用税额可适当低于占用耕地的适用税额。

各地确定的县级行政区适用税额须报财政部、国家税务总局备案。经批准占用耕地的,耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当天。未经批准占用耕地的,耕地占用税纳税义务发生时间为实际占用耕地的当天。 

三、取得土地发生的土地使用税

以下地方政策当时处理作为管理费用,财会【2016】22号规定会计应计入“税金及附加”科目。

土地增值税扣除方面,现在不少地方税务局对于土地使用税的扣除问题也有了明确规定:

琼地税函〔2007〕356号 关于明确土地增值税若干政策问题的通知  二、关于土地使用税的扣除问题。房地产开发企业缴纳的土地使用税,不管在房地产项目完工前或完工后发生的,均在管理费用列支按规定予以扣除。