第58期 土地增值税清算系列分析(十七)——土地增值税清算条件
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土地增值税清算系列分析(十七)——土地增值税清算条件(接上第57期

三、土地增值税清算条件 

1、企业主动清算

国税发【2006】187号规定:符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算:(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;(3)直接转让土地使用权的。 

2、税务机关主动清算企业被动清算

国税发【2006】187号规定:符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:

(1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

(4)省税务机关规定的其他情况。 

四、如何理解房地产开发项目全部竣工完成销售 

国税发[2009]31号规定了关于完工产品的确认的三个条件:(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(二) 开发产品已开始投入使用。(三) 开发产品已取得了初始产权证明。因此,完工条件的确认是采用竣工、使用、产权孰早的原则,开发产品只要符合上述条件之一的,就应进行完工时的税务处理。

2009年6月26日,国家税务总局下发了《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》(国税函[2009]342号)一文,对《海南省国家税务局关于海南永生实业投资有限公司偷税案中如何认定开发产品已开始投入使用问题的请示》(琼国税发[2009]121号)批复中,强调房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格,或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续,当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。并解释到“开发产品开始投入使用”是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)或已开始实际投入使用。

《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函[2010]201号)再次重申了这一问题。文件规定,根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)规定的精神,房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格,或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续,当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额,同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年(完工年度)应纳税所得额。

但在实务中很多开发企业已经已经符合开发产品已开始投入使用条件,但仍采用种种手段,延迟结转收入,例如虽为业务办理了交房手续,但以办理竣工决算为收入结转的时点,通过延迟办理竣工决算拖延收入结转的时间;以款项收齐开具正式发票为结转收入的时点,收入确认由企业人为控制,推迟收入确认时间等等。

《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》(鄂地税发〔2013〕44号)规定:《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第二条第二项第一目“已竣工验收的房地产开发项目”中的“已竣工验收”,是指其开发产品符合下列条件之一的情形:(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;(二)开发产品已开始交付购买方;(三)开发产品已取得初始产权证明。

《广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引(2012年修订版)的通知》(穗地税函[2012]198号)股东:房地产开发项目符合下列条件之一的,应视为已竣工验收:  (一)开发产品竣工证明材料已报政府有关部门备案。(二)开发产品已取得初始产权登记证明。