第59期 土地增值税清算系列分析(十八)——成本分摊方法

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土地增值税清算系列分析(十八)——成本分摊方法

国税发【2009】31号规定:成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定,不能随意更改或相互混淆,如确需改变成本对象的,应征得主管税务机关同意。

国家税务总局关于贯彻落实《国务院关于取消和下放一批行政审批项目的决定》的通知(税总发〔2014〕30号)公司:2014年1月28日,国务院发布《国务院关于取消和下放一批行政审批项目的决定》(国发〔2014〕5号,以下简称《决定》),再取消和下放64项行政审批项目和18个子项,其中取消涉税行政审批项目4项。

各单位要认真贯彻落实《决定》有关精神,做好取消税务行政审批项目的落实和后续管理工作,切实加强事中事后监管。要继续大力推进行政审批制度改革,持续简政放权。要健全监督制约机制,加强对行政审批权运行的监督,不断提高税务管理科学化、法治化水平。

取消“财政部、税务总局《关于对一九九四年一月一日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》(财法字〔1995〕7号)1994年前签订合同或立项的房地产项目首次免征土地增值税审批”

取消“《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号)房地产开发企业计税成本对象确定核准”。各级主管税务机关实施的此项审批均取消。 

一、普通住宅与非普通住宅分别核算 

国税发【2006】187号规定:土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。

这里的“应分别计算增值额”是指“必须分别计算增值额”。

属于普通住宅与非普通住宅共同的成本费用,在土地增值税清算时,可对整个清算项目的成本费用统一核算,然后再按照普通住宅与其他住宅的面积比例在两者之间进行分摊,计算出应缴纳土地增值税的开发产品的增值额,据以计征土地增值税。

《宁波市地方税务局关于土地增值税清算若干问题的通知》(甬地税二[2007]74号)规定:属于普通住宅与非普通住宅共同的成本费用,在土地增值税清算时,可对整个清算项目的成本费用统一核算,然后再按照普通住宅与其他住宅的面积比例在两者之间进行分摊,计算出应缴纳土地增值税的开发产品的增值额,据以计征土地增值税。

青地税发[2008]100号第二十条规定:房地产开发项目既包括普通住房又包括非普通住房的,开发企业应当分别计算增值额,按普通住房和非普通住房的增值率分别计算土地增值税税额。对于未分别核算的,扣除项目金额应按普通住房和非普通住房建筑面积占可售建筑面积的比例确定。

青地税函[2013]44号规定:根据规定,开发项目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的,开发企业应当分别计算普通住宅和非普通住宅的增值额以及土地增值税税额。对于未分别核算的,其扣除项目金额应按照普通住宅和非普通住宅可售建筑面积占总可售建筑面积的比例确定。

桂地税发[2008]44号规定:关于房地产开发项目同时涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的,应如何计算其增值额的问题

(一)开发项目同时包含普通住宅与非普通住宅以及其他用房的,应分别核算其增值额。

(二)上述项目在计算时,如其成本费用混合核算的,应以不同类型的用房,分别按建筑面积进行分摊。

桂地税发[2008]96号规定:关于清算项目划分类别及成本分摊计算问题

(一)项目同时涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的,应按照国家税务总局的规定,统一划分普通住宅、非普通住宅和商用房三大类别,分别核算其增值额。